Investir dans les parkings : ce qu’il faut savoir




Il existe différentes façons d’investir dans le but précis de toucher un revenu régulier. Plutôt que de toucher le loyer d’un bâtiment résidentiel, ce que l’on pourrait considérer « l’option principale », il est également possible d’acquérir un parking et de le louer. Nous allons nous pencher en détail sur les techniques, avantages et inconvénients propre à cet investissement.

Investir dans un parking

Investir dans les parkings, en quoi ça consiste ?

La première étape, comme on peut s’en douter, est de faire l’acquisition d’une zone ou d’un bâtiment où des particuliers pourront stationner leur véhicule. Le terme générique est « parc de stationnement », mais il existe plusieurs options. Il est généralement impossible de devenir propriétaire de places de parking publiques situées sur la chaussée, donc pour le reste de ce guide, le terme « parking » fera principalement référence à des parkings couverts ou souterrains. Les trois options générales qui s’offrent à un investisseur potentiel sont les parkings, les box, et les garages.

  1. Parking : couvert ou souterrain, il s’agit d’une installation contenant une multitude de places de parking rangées les unes à côté des autres.
  2. Box : endroit fermé par des murs et une porte. Se situe le plus souvent dans un parking souterrain, mais contrairement à une place standard, un box est isolé
  3. Garage : également fermé par des murs et une porte, mais situé en extérieur. Peut être entièrement privatif s’il s’agit d’un garage relié attaché à une habitation.

Boxes et garages peuvent servir à stocker des objets en plus du véhicule, là où une place de parking ne le peut pas. Ils sont également plus sécurisés (porte et murs supplémentaires obligent), mais en contrepartie, ils ont tendance à coûter plus cher. D’ailleurs, il est intéressant de noter qu’il n’y a pas de règle absolue définissant les dimensions d’une place de parking, d’un box ou d’un garage, ce qui signifie que l’un peut être plus large ou plus étroit que les autres en fonction des cas.

Une fois devenu propriétaire d’un emplacement de stationnement, il s’agit ensuite de mettre en place un contrat de location. Un particulier obtient l’usage exclusif d’une de vos places de parking (si possible avec la sécurité adaptée) sur une longue durée, en échange de quoi il vous verse un loyer à intervalle régulier. Ce loyer est considéré comme un revenu foncier.

Les propriétés qui s’appliquent à la gestion et location d’un parking lors de votre investissement sont différentes de la gestion « normale » d’un bien immobilier sur plusieurs points. Nous allons nous pencher plus en détail sur ce point ci-après.


Pourquoi choisir d’investir dans les parkings ?

Beaucoup de gens recherchent une façon d’investir, et possiblement d’enrichir leur patrimoine, qui se montre fiable et limite un maximum le risque de l’investissement. Les prospects tels que celui de la spéculation en bourse, par exemple, sont considérés comme trop imprévisibles et dangereux, pour des raisons (au moins partiellement) fondées.

Un individu cherchant à obtenir un revenu régulier, via un investissement assez simple à gérer et dont l’efficacité est pratiquement garantie, pourrait se pencher sur les parkings. Pourquoi pratiquement garanti ? Parce qu’un parc de stationnement en milieu urbain, à moins d’être mal situé, devrait toujours être d’une grande aide aux personnes qui habitent ou travaillent dans les environs. En d’autres termes, les « locataires » ne devraient jamais manquer. De plus, louer un box ou une place dans un parking n’est pas le même niveau d’engagement que celui d’emménager dans une maison : les gens vont et viennent régulièrement, ce qui assure un remplacement rapide de toute personne qui cesse d’utiliser votre parking, ou bien qui aurait oublié d’honorer le paiement qu’il vous doit.

Les avantages d’investir dans un parking

On trouve de nombreux bons points dans l’investissement de parkings, et ce n’est pas pour rien que sa popularité auprès des français est aussi élevée.

Un bon rendement

Premièrement, il possède dans la majorité des cas un très bon taux de rendement, allant de 6 à 9% en moyenne par an (sauf sur Paris). Cela en fait un des investissements les plus rentables du marché : on peut ainsi comparer aux 3 à 4% en moyenne pour un appartement standard.

Le parking est souvent indispensable

Deuxièmement, comme nous l’avons mentionné plus haut, à partir du moment où un parking se rend indispensable aux riverains de par son emplacement, la « clientèle » devient presque automatique. En faisant l’acquisition d’un parking ou d’un box, tant qu’il n’est pas horriblement situé, on fait aussi l’acquisition d’une foule de client sûre : ce parking est indispensable pour eux, et il le sera également pour ceux qui viendront vivre ou travailler là dans le futur.

Statistiques parking Paris


Peu d’entretien…

Un box ou garage demande très peu d’entretien : étant protégé des intempéries (via ses murs et son toit) et n’étant pas un bâtiment dans lequel on vit, il ne se détériorera quasiment pas, si ce n’est par négligence particulièrement appuyée de la part d’un locataire. Cela représente une charge en moins pour le propriétaire : les chances d’avoir à effectuer entretien ou travaux sont très basses.

Une gestion facile

Une aisance de gestion liée à son statut particulier. En effet, ses revenus ont beau être considérés comme des revenus fonciers, la location de parking rentre dans le Code Civil et non pas dans le Code de la Construction et de l’Habitation. Concrètement, cela veut dire qu’à la différence d’un investissement locatif, il n’y a pas de préavis ni de plafonnement de loyer. Grâce à ça, vous pouvez fixer vous-même le montant du loyer (en restant dans le raisonnable sous peine de faire fuir tout le monde), et il est possible d’immédiatement congédier un locataire dès qu’il oublie ou refuse d’honorer son paiement. L’accès au parking lui est révoqué, et trouver un nouveau locataire peut se faire immédiatement après.

Les inconvénients d’investir dans un parking

L’investissement idéal n’existe cependant pas, tout comme la perfection de manière générale. Nous sommes ici pour se pencher de manière informative sur les qualités et les défauts, pour aider le lecteur à prendre ses propres décisions. Nous allons donc ici parler des inconvénients d’investir dans un parking. Pour être plus exact, il y a des défauts, mais aussi des « pièges », c’est-à-dire des éléments à bien prendre en compte et ne pas négliger, sous peine de voir les bons points être réduits à néant.

Cet investissement met du temps à se rentabiliser

Le taux de rendement a beau être très bon par rapport aux autres options, il n’en reste pas moins qu’acquérir le parking a un certain coût (d’autant plus que les grandes villes où ils auront les meilleurs rendements, sont celles où l’acquisition coûte le plus cher). Comme il s’agit ensuite de toucher petit à petit les loyers versés par les utilisateurs, la rentabilisation va prendre un certain temps. Ce n’est pas le type d’investissement à choisir pour celui qui souhaiterait augmenter son capital total dans un futur proche.


Dans la catégorie « piège »

L’emplacement du parking est vital et doit toujours être choisi avec soin sous peine de sérieusement déchanter. Il ne faut pas se laisser appâté par les 9% de rendement si c’est pour ensuite acheter un box ou un parking couvert à un mauvais endroit, et se rendre compte que l’on a parié sur un cheval qui ne participe même pas à la course.

C’est bien simple, il existe de très bons emplacements, quelques emplacements « moyens », et des emplacements qui ne valent rien.

Ce sont ceux dont presque personne, voir personne du tout, n’aura l’utilité à moyen terme. Un mauvais emplacement est typiquement un endroit qui est trop peu fréquenté, ou qui n’est pas habité par grand monde. Il faut aussi se méfier des endroits trop proches de larges zones de parking publiques et gratuites : même si votre parking à vous est impeccable, bien sécurisé, pas trop cher et situé au milieu d’une zone de bureaux, s’il y a un grand parking gratuit à côté, c’est perdu d’avance pour vous.

La zone géographique

Un défaut qui se rapproche du point précédent est que ce n’est pas un investissement qui n’est de base pas accessible à tout le monde, sur un point de vue géographique. Dès qu’on se retrouve dans une zone moins urbanisée, avec une densité de population plus faible, il devient très difficile de faire mettre en place une location de parking même si on possède le capital nécessaire.

Les normes des parkings

Il n’y a pas de normes concernant les dimensions des places d’un parking. Bien sûr, au moment d’acheter un box ou un parc de stationnement à quelqu’un d’autre, les places existent déjà et leurs dimensions ne seront sûrement pas modifiées ensuite, mais c’est tout de même un détail à prendre en compte. Il a bien fallu que quelqu’un les construise et leur donne des dimensions, après tout.

Des places larges qui conviendraient à des véhicules larges (4×4, camionnette) sont un plus, mais à l’inverse, des places trop petites, trop étroites, ou possiblement mal agencées peuvent décourager une partie des locataires potentiels et donc influencer négativement la rentabilité de votre investissement.

Les honoraires

Les honoraires très élevés proportionnellement au prix d’acquisition du parking. Étant dégressifs, les frais de notaires sont d’autant plus conséquents pour des sommes relativement faibles. Dans le cas d’un parc de stationnement, peut ainsi se retrouver avec des frais de notaire de l’ordre de presque 20% du prix du bien que l’on achète. Il faut donc se méfier, et garder une telle possibilité en tête avant de sauter le pas.

La fiscalité

Enfin, là aussi plus un « piège » potentiel qu’un vrai inconvénient, il est important de garder à l’esprit que les revenus générer par la location d’un parking sont, d’un point de vue fiscalité, considérés comme des revenus fonciers. Garder un œil sur sa fiscalité n’est jamais une mauvaise chose, en particulier pour un investisseur, alors mieux vaut planifier correctement.


Comment s’y prendre pour investir dans un parking ?

Nous avons mentionné plus haut plusieurs obstacles autour desquels manœuvrer si l’on souhaite investir efficacement. Cette rubrique se chevauche donc en partie avec la précédente : pour bien investir ici, il faut prendre ses décisions en se basant sur les pièges et inconvénients à éviter.

Tout d’abord, l’emplacement. On ne le répètera jamais assez, c’est sans doute l’élément le plus vital, celui sur lequel tout le reste repose. Il est bon de viser en priorité les quartiers centraux d’une grande agglomération, de préférences dans des zones de tensions où trouver une place pour se garer au quotidien est un vrai casse-tête pour l’usager lambda. À l’inverse, éviter les zones à faible trafic automobile, là où peu de gens travaillent ou habitent. Cependant, le simple fait d’être situé en centre-ville n’assure pas un succès fou à lui tout seul. Il est conseillé de se renseigner concernant les options présentes et futurs qui s’offriront aux usagers locaux. Y a-t-il beaucoup de concurrence sous la forme d’autres parkings privés à la location ? Y a-t-il des options de stationnement public aux alentours, comme une gare par exemple ? Peut-être que des projets de construction de nouveaux parkings publics ou de réagencement de la chaussée sont en marche ? S’improviser détective auprès de la mairie et des commerçants locaux permet de rassembler ce genre d’informations, afin de déterminer au mieux la chance qu’un emplacement ait du succès.

Un autre conseil, au moment de la recherche d’un parking dans lequel investir, est de privilégier les annonces des particuliers à celles des agences professionnelles. Cela reboucle avec la mention précédente que les frais de notaires pouvaient vite rendre l’addition salée. Comme site à explorer pour l’achat de particulier à particulier, on peut citer :

Annonce investir parking

Point plutôt basique mais important, outre l’emplacement lui-même, penchez-vous sur la qualité du parking en vous mettant dans les chaussures d’un locataire potentiel. Les box sont généralement plus demandés que les simples places (même s’ils coûtent aussi plus chers). Mais que ce soit un box ou non, y a-t-il l’espace nécessaire pour garer un 4×4 ou un monospace ? Les locaux sont-ils propres ? L’éclairage est-il satisfaisant ? Les mesures de sécurités mises en place sont-elles suffisantes pour garantir au locataire que rien n’arrivera à son véhicule ? Si votre parking répond le mieux possible aux attentes du « client », il y a de plus grandes chances que votre investissement soit couronné de succès.


Ce qu’il faut retenir avant d’investir dans les parkings

L’investissement parking est une méthode très prisée par les Français pour générer des revenus réguliers, et qui peut se targuer de posséder de nombreux avantages par rapport à ses « cousins » de l’immobilier traditionnel. Son bon rendement, sa facilité de gestion comparé à une habitation, et sa relative accessibilité en font un bon choix dans de nombreux cas. Comme toujours, il ne faut cependant pas se laisser aveugler par tout le bien qu’on en dit et oublier le négatif, ni se précipiter dans le processus. Il va de soi qu’aucun placement n’est parfait : ce guide est à but informatif, afin de servir de premier pas vers une compréhension objective du sujet. C’est en fonction de vos buts et de vos circonstances propres que vous devez déterminer si l’investissement parking vous convient.

Si c’est le cas, avant de vous lancer, n’oubliez pas de garder l’œil ouvert, de faire un maximum de recherches préparatoires, et de bien calculer les dépenses et éventuels intérêts, la fiscalité, et le rendement. Soyez malin pour ressortir gagnant de votre investissement dans un parking.

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