Louer un bureau permet de bénéficier d’un réseau d’entreprises, d’appartenir à une communauté dynamique et de créer des interactions professionnelles. Cela permet aussi une meilleure organisation du travail.
L’immobilier d’entreprise devient de plus en plus attrayant en raison des nombreux avantages de la location de locaux professionnels. Les restrictions se multiplient sur la mise en location de logements.
Vous voulez louer un bureau, une salle de réunion ou un local professionnel. Le bureau peut être équipé ou non équipé à la location. Chacun des deux cas engendre une imposition. La fiscalité appliquée à chaque type de bureau est différente.
Calculer l’imposition pour la location de locaux professionnels dépend du type du local (vide ou meublé), de la modalité de location (location pour particulier ou via une SCI) et du régime auquel sont soumis les parties concernées (le propriétaire et le locataire).
Sommaire
Comment se calcule l’imposition pour une location de bureau vide ou nue ?
Le régime fiscal varie pour la location de bureau vide et pour la location de bureau meublé. Lorsque le local professionnel est loué vide, le bénéfice qui est dégagé sera imposé en tant que revenus fonciers.
Si vous choisissez de louer un bureau vide, vous pouvez opter pour une location en tant que particulier ou une location via une société civile immobilière (SCI).
La location de bureau vide pour un particulier
La location de bureau vide est comme la location d’un bien immobilier classique. En tant que particulier, vous avez le choix entre une imposition selon le régime micro foncier ou une imposition selon le régime réel.
Le régime micro foncier
Le régime micro foncier est le plus simple des deux régimes. Vous déclarez les loyers que vous avez perçus. Le calcul est simplifié. Un battement de 30% est appliqué aux recettes encaissées. La formule utilisée est :
Recettes encaissées × 70%
On soumet ensuite le montant calculé au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Le régime réel
Vous aurez à déduire des loyers les charges que vous payez réellement avant de subir l’impôt. Vous devez déclarer les loyers perçus et les charges payées. Les charges comme les frais de notaire et d’agence, les travaux en vue de modifier la structure du local professionnel ne peuvent pas être déduites.
Les charges déductibles sont:
- Assurance habitation propriétaire non occupant ainsi que l’assurance emprunteur du prêt et les frais bancaires ;
- Intérêts d’emprunts du crédit pris pour acquérir le bien ;
- Taxe foncière hors ordures ménagères ;
- Frais postaux pour correspondre avec le locataire.
Dans le régime réel, le bénéfice calculé est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le régime réel est plus intéressant lorsque les charges déductibles dépassent 30% des loyers.
La location de bureau vide via une Société civile immobilière (SCI)
Vous avez la possibilité de choisir la société civile immobilière pour la préparation de la transmission, pour investir à plusieurs ou pour profiter de l’impôt sur les sociétés. La fiscalité varie si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu.
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR)
La location de bureau nue est une activité civile pour une société civile immobilière. Une SCI est la solution pour la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les calculs et l’imposition sont identiques à la fiscalité d’un particulier.
Il peut y avoir des frais de création de sociétés et un registre d’assemblée générale doit être tenu.
La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS)
Le résultat imposable est la différence entre les loyers de l’année et les charges. En SCI soumise à l’impôt sur les sociétés les charges déductibles concernent les frais d’acquisition. Il peut y avoir des amortissements. Le bénéfice imposable est plus faible en SCI à l’IS comparé à celui de la SCI à l’IR.
Le résultat de la société civile immobilière doit être soumis à l’impôt sur les sociétés qui s’élève à 15% pour les bénéfices allant jusqu’à 38 120€. Le surplus du bénéfice est soumis à 25% d’impôt sur les sociétés.
Dans le cas où les associés souhaitent profiter du bénéfice, il y a attributions de dividendes soumis à l’impôt sur le revenu avec les prélèvements sociaux. Le résultat est doublement imposé.
Comment se calcule l’imposition pour une location de bureau meublée ou équipée ?
La location d’un local professionnel meublé est plus lucrative. La fiscalité pour ce type de location est différente du bureau nu, car ces bénéfices sont imposés en fonction des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les locaux professionnels meublés sont soumis aux cotisations sociales et à la TVA. C’est avantageux lorsque le locataire est assujetti à la TVA, parce qu’il peut déduire la TVA sur le loyer. La TVA est déduite des charges afférentes au local.
Le régime micro-Bic
En tant que personne physique et propriétaire, vous êtes assimilé à un commerçant. Vos revenus sont considérés comme des bénéfices commerciaux et industriels. Ils sont alors taxés au titre d’impôt sur le revenu. Le loyer est soumis à 19,6% de TVA.
Le régime micro bic est applicable lorsque le montant des recettes de l’avant-dernière année ou celui de l’année précédente ne dépasse pas 72 600€. C’est un régime simplifié. Il permet de calculer le résultat en procédant comme suit : recettes encaissées × 50%.
Le régime réel
La location de locaux professionnels équipés peut se faire à travers les structures fiscalement transparentes. Il s’agit des structures soumises à l’impôt sur le revenu comme la SNC, les entreprises individuelles et les SARL de famille.
La location peut se faire via une société soumise à l’impôt sur les sociétés. La location de bureau équipé est avantageuse, car l’imposition dans les BIC permet de calculer les amortissements et de déduire les frais d’acquisitions.
Il est possible de bénéficier de l’exonération de la plus-value lorsqu’il s’agit d’une activité commerciale. Les trois conditions à remplir pour bénéficier de cette exonération sont:
- le CA ne doit pas excéder 90 000€ ;
- être imposé à l’impôt sur revenu ;
- la durée de l’activité doit être de cinqans au minimum, et doit se faire à titre professionnel.
Peut-on soumettre les loyers à la TVA ?
En tant que propriétaire, vous pouvez décider d’appliquer la TVA aux loyers. Lorsque vous louez un local professionnel à une entreprise, vous ne devez pas soumettre le loyer à la TVA.
Si lors de la construction du local professionnel ou de son acquisition, vous vous êtes acquitté de la TVA, vous pouvez soumettre les loyers à la TVA. C’est un moyen pour récupérer toute ou une partie de la TVA.
Le rendement locatif de l’immobilier est de plus en plus élevé. Il existe deux possibilités pour louer un local professionnel: louer un bureau nu ou louer un bureau meublé. L’imposition de la location d’un bureau nu est différente de celle de la location de bureau équipé.
Le régime fiscal varie en fonction de si la location du local est meublée et équipée ou non. Pour la location d’un local nu, le bénéfice dégagé est imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Pour une location équipée, l’activité est considérée comme commerciale et l’imposition se fait dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Et du point de vue du locataire ?
Location de bureaux tout compris sur Lille ou ailleurs, cela implique aussi, quand on en est le locataire, une imposition : la cotisation foncière des entreprises (CFE). En tant qu’entrepreneur, vous êtes redevable de cette taxe auprès de la commune dans laquelle votre établissement est implanté. Elle est calculée en fonction de différents critères :
- la taille de vos bureaux ;
- le lieu de votre location ;
- votre chiffre d’affaires de l’année précédente.
Vous devez une CFE par établissement. Par exemple, si vous avez un établissement à Lille et un siège social à Toulouse, vous paierez une cotisation foncière d’entreprise dans ces deux communes.
Toutes les entreprises sont soumises à cet impôt. Il est toutefois possible d’en être exonéré sous certaines conditions. Si vous êtes autoentrepreneur, vous n’avez pas à régler cette taxe la première année de la création de votre autoentreprise, ni les années suivantes si votre chiffre d’affaires sur 12 mois est inférieur à 5 000 euros. De plus, si votre entreprise est inactive pendant 12 mois consécutifs, vous ne serez pas non plus redevable de la CFE. Enfin, certaines collectivités octroient une exonération de cette taxe dans les premières années de création d’entreprise. Contactez votre centre d’impôts pour connaître ces conditions d’exonération.
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