La fiscalité de l’immobilier est un poids important pour les investisseurs. La signature d’un bail commercial et la location de chambre pour étudiant requiert une réflexion approfondie.
Pour bénéficier d’une réduction d’impôts dans le cadre de l’immobilier locatif, des méthodes et des dispositifs de défiscalisations ont été mis en place.
Les méthodes d’allègement fiscal que les bailleurs utilisent sont le déficit foncier, le système Cosse, le dispositif Denormandie ou le LMNP (location meublée non professionnelle).
Des lois ont été adoptées pour encourager les investissements dans l’immobilier en proposant un rabais fiscal aux propriétaires. Il s’agit de la loi Censi-Bouvard et de la loi Pinel.
Sommaire
Méthodes de réduction de la fiscalité dans le cadre de l’immobilier locatif
Le déficit foncier
Le bailleur qui met son immeuble en location crée un déficit foncier quand il supporte des dépenses de propriété au-dessus de ses gains locatifs. Cela signifie que ses charges sont supérieures à ses recettes.
Le déficit foncier réduit la fiscalité de l’immobilier locatif. Le contribuable a la possibilité d’affecter jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier par an sur sa prime globale.
Si la somme du déficit est au-dessus du plafond, le surplus sera reporté sur les gains des six prochaines années.
Les charges relatives à la transaction immobilière permettent de générer un déficit. Elles peuvent être déduites des revenus fonciers. Ces dépenses concernent les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et les assurances emprunteur.
Si la somme du déficit foncier excède les bénéfices locatifs imposables, le surplus est déduit des revenus fonciers des dix prochaines années. Selon le Code général des impôts, le propriétaire doit poursuivre la location de son bien immobilier durant au moins trois ans après la réduction d’un déficit foncier de ses gains.
Important : Si le bailleur réduit sa fiscalité à un déficit issu de travaux, cette dernière ne peut pas être déduite pendant le calcul de la plus-value immobilière.
Le système Cosse
Pour aider les ménages modestes à avoir un logement, ce dispositif propose une réduction des impôts de l’immobilier locatif aux bailleurs. Pour bénéficier de ce système, ces ménages doivent signer un contrat Louer mieux avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) avant le 31 décembre 2022.
Durant toute la durée du contrat, l’immeuble doit :
- faire l’objet d’un contrat de location non meublée ;
- être loué par un occupant dont les moyens respectent les plafonds définis.
La loi interdit le bail de l’immeuble à un particulier appartenant au foyer fiscal du propriétaire, sauf en cas du renouvellement de contrat de location.
Si la gestion du bien est confiée à une agence agréée, le contribuable génère une déduction de fiscalité de 85 % sur ses revenus locatifs. Au lieu de recourir à l’intermédiation locative, l’intérêt fiscal se définit selon le :
- domaine géographique où se trouve le logement ;
- type de loyer de l’accord avec l’Anah: très social, intermédiaire ou social.
Important : Le dispositif Cosse n’inclut pas les immeubles obtenant la note G ou F pendant le diagnostic énergétique qui sont considérés comme des passoires énergétiques.
Le dispositif Denormandie
Ce dispositif permet de déduire la fiscalité de l’immobilier locatif. Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit se trouver dans les zones admissibles au plan Action cœur de ville. Le bailleur doit avoir fait des travaux pour une somme supérieure ou égale à 25 % de la valeur du bien.
Le propriétaire bailleur s’engage à louer son bien en location nue durant six ans. La signature du contrat doit être finalisée dans les 12 mois suivant la fin du chantier. Le but de cette loi Denormandie est de lutter contre les habitations insalubres.
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux à réaliser doivent se focaliser sur :
- l’amélioration de la performance énergétique
- une modernisation ou un assainissement des surfaces habitables ;
- la création de nouvelles aires habitables.
À l’image de la loi Pinel, la somme du rabais fiscal évolue selon la durée d’engagement du bailleur :
- 12 % : 6 ans ;
- 18 % : 9 ans ;
- 21 % : 12 ans.
Le statut de location meublée non professionnelle
La LMNP ou statut de location meublée non professionnelle est une méthode intéressante pour rabaisser la fiscalité de l’immobilier locatif. Les logements éligibles au statut LMNP doivent présenter :
- une surface de plus de 9 mètres carrés ;
- des équipements qui respectent les conditions de décence.
Pour bénéficier de la location meublée non professionnelle, les revenus locatifs du propriétaire doivent être :
- en dessous de 23 000 euros par an ;
- équivalent à la moitié de sa recette globale.
Cette méthode se formalise grâce à une convention de location à durée déterminée comme la durée d’un contrat en location vide. Trois options de location s’offrent au bailleur : la location meublée, la location meublée étudiant ou la mobilité.
Les lois Censi-Bouvard et Pinel
La loi Censi-Bouvard
Pour soutenir la demande régulière des logements se trouvant dans les demeures de services, ce dispositif propose un rabais fiscal aux propriétaires.
Ces derniers doivent mettre leur bien location à un occupant de la résidence, et ce, durant neuf ans au moins, avant d’en bénéficier.
Cette réduction fiscale se présente comme une déduction d’impôt durant neuf ans. Elle est supérieure à 11 % de la somme de la transaction HT par an.
Le logement doit disposer des meubles obligatoires afin de respecter les conditions de décence.
Ce logement doit être situé dans une résidence proposant des services pour étudiants, des services agréés pour handicapés ou personnes âgées, un accueil et des soins agréés.
Important : si vous associez le statut LMNP avec ce dispositif, vous pouvez récupérer la TVA. Cela réduit le coût du placement à 20 %.
La loi Pinel
Cette loi propose une déduction d’impôts pour encourager les investissements dans un logement neuf, et ce, dans les régions souffrant d’une insuffisance de logements. Pour détaxer ses revenus fonciers et réduire la fiscalité de l’immobilier locatif, l’allocataire doit acquérir un logement :
- neuf ou en état futur d’achèvement ;
- qui respecte la réglementation thermique RT2012 ;
- situé dans un appartement collectif : cela exclut les demeures individuelles ;
- bâti dans un agglomérat éligible.
La région géographique et les conditions de ménages du locataire influencent les plafonds exigés pour :
- la somme du loyer ;
- les ressources par an du locataire.
Pour profiter du bénéfice fiscal, le propriétaire s’engage à mettre son immeuble en location durant 6 à 12 ans. S’il choisit la durée minimale, il lui sera possible d’étendre son bail par tranche de trois ans afin d’atteindre la durée maximale de 12 ans.
La déduction d’impôt varie selon la période d’engagement :
- 12 % : 6 ans ;
- 18 % : 9 ans ;
- 21 % : 12 ans.
Important : La loi Pinel concerne aussi les biens immobiliers anciens n’ayant pas respecté les conditions d’un logement décent. L’obtention d’un allègement fiscal requiert la réalisation de travaux de rénovation, puisque le logement doit :
- présenter une consommation énergétique élevée ;
- obtenir le label BBC ou Haute Performance Énergétique à la fin du diagnostic établi par un contrôleur technique.
Bien remplir sa déclaration d’impôts pour alléger la fiscalité de l’immobilier locatif
Vous devez déclarer les primes issues de la location vide dans l’espace réservé aux revenus fonciers dans le formulaire n°2044. Avec un régime micro foncier, seulement les bénéfices bruts doivent être reportés et le rabais sera appliqué automatiquement.
Avec un régime réel, le propriétaire doit déclarer les :
- Frais déductibles ;
- Recettes locatives ;
- Intérêts d’emprunt.
Les revenus locatifs issus de la LMP se déclarent dans le formulaire n°2042-C-PRO. Les espaces à compléter varient selon le statut du bailleur, soit LMNP ou LMP.
Pour une location qui dispose d’un régime fiscal tel que le dispositif Denormandie ou Pinel, vous devez remplir le formulaire n°2044-SPE, en plus de la déclaration de revenus.
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