Investissement locatif : ce qu’il faut savoir

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Investir, c’est placer des fonds dans une entreprise ou un projet dans le but d’améliorer son rendement ou d’accroître sa production. Il s’agit donc d’un processus de transformation d’un capital en biens. Ce dernier représente le moyen le plus efficace pour obtenir des gains et aussi le chemin le plus sûr pour assurer son avenir et celui de ses descendants. L’investissement peut être fait sur plusieurs types de bien. On peut par exemple acheter une œuvre d’art qui va prendre de la valeur avec le temps, investir dans une maison ou un immeuble ou encore placer ses avoirs dans des titres financiers.

Il existe trois méthodes principales grâce auxquelles l’investissement peut être fait. La première est appelée investissement direct et représente un plan d’épargne personnel ou un autofinancement. La deuxième méthode est l’investissement par les banques. Il s’agit des obligations qui sont achetées par les clients et qui génèrent des rendements à un taux fixe. Il y a enfin l’investissement par les marchés financiers qui est surtout utilisé par les entreprises et aussi par certains particuliers. Ces derniers achètent alors les actions de plusieurs sociétés pour s’offrir des gains supplémentaires.

Le nombre de personnes qui choisissent d’investir dans l’immobilier locatif devient de plus en plus important. Nous verrons dans ce dossier ce en quoi consiste ce genre d’investissement, ses avantages et ses inconvénients

Investissement locatif

Qu’est-ce que l’investissement locatif  ?

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un ou plusieurs immeubles qui seront mis en location. Le but est de récupérer le montant investi au fur et à mesure des paiements de loyers. Ce placement prend en compte tous les types de bâtiments qui peuvent être mis en location, qu’ils soient neufs ou anciens. Il prend aussi en compte :

  • les maisons individuelles ;
  • les appartements ;
  • les parkings ;
  • les caves ;
  • les locaux commerciaux ;
  • etc.

Le type d’achat dépend surtout de la disponibilité sur le marché. L’investisseur a alors la possibilité d’acheter un bâtiment vide ou même acquérir un bien contenant des locataires. L’avantage avec la présence des locataires est la visibilité sur la rentabilité du bien avant son acquisition.

La création des sociétés foncières constitue un autre moyen d’investir dans l’immobilier locatif. Longtemps restée l’apanage des fortunes importantes, cette opportunité des sociétés d’investissement est offerte aujourd’hui aux enveloppes modestes par certaines entreprises.

En récapitulatif, l’investissement dans l’immobilier locatif est la constitution d’un patrimoine progressif grâce à l’acquisition de biens immobiliers dans le but de leurs locations.




Le plus souvent, l’obtention des fonds nécessaires à la transaction se fait à l’aide d’un ou de plusieurs prêts. Cet emprunt est remboursé dans sa majorité par la perception des loyers. Grâce à ce système, l’investisseur se libère peu à peu de sa dette. Il se retrouve à la tête d’un patrimoine constitué par la valeur de l’immeuble qui grandit au fil des ans. À cette valeur s’ajoutent la récupération des loyers et les avantages fiscaux. Il existe en effet plusieurs régimes d’imposition qui permettent d’obtenir des avantages importants selon le fait que le bâtiment à louer soit vide ou non.

Pour soutenir le domaine de l’immobilier et plus particulièrement l’accès au logement, des programmes de défiscalisation sont établis depuis plusieurs années. Le dernier en date est la loi Pinel à cause du nom de sa créatrice Sylvia Pinel qui fut ministre du Logement. Cette loi a été instaurée pour promouvoir la construction de nouveaux logements. Elle permet au promoteur de bénéficier d’une réduction de ses impôts lorsqu’il effectue l’acquisition d’un nouvel immeuble. Les conditions imposées sont :

  • la mise en location du bien pendant une durée minimale de 6 ans ;
  • le plafonnement des loyers ;
  • la capacité financière du locataire ;
  • l’implantation de l’immeuble dans les zones éligibles à la loi.

Loi Pinel investissement locatif

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif  ?

L’investissement immobilier locatif en des termes simples consiste juste à se créer un patrimoine en achetant un logement et en le mettant en location. Il s’agit souvent d’un placement assurément rentable à cause de la demande en logement toujours grandissante.

L’investissement locatif représente aussi un placement judicieux grâce aux nombreux avantages fiscaux dont il bénéficie. Il peut donc être optimisé grâce à ces déductions d’impôt. En effet, le gouvernement a lancé un vaste programme de promotion des logements. Des déductions d’impôts ont donc été autorisées pour encourager les promoteurs immobiliers dans les projets de logement. Ils bénéficieront ainsi d’un allègement de leur fiscalité selon leur projet. Pour atteindre ce but, le législateur a proposé des programmes d’investissements locatifs qui ont été réaménagés au fil du temps. Il s’agit entre autres de la loi Borloo, du Robien, du Duflot ou encore de la loi Pinel.

Une autre raison qui encourage les promoteurs à investir dans le locatif est l’origine du financement. En effet, l’immobilier locatif demeure le seul placement pour lequel l’emprunt est remboursé en grande partie par les locataires. Le reste est généralement couvert par les économies réalisées sur les déductions d’impôts.

Selon le site internet « Les Échos », 50 % des personnes qui ont investi dans l’immobilier locatif en France ont d’abord été attirées par la perspective de diminution des impôts. Elles choisissent encore plus d’investir dans le neuf pour bénéficier des avantages de la loi Pinel. Selon la même source, 47 % des investisseurs choisissent cette option pour se constituer un patrimoine suffisant. 46 % sont motivé par le désir d’avoir un revenu complémentaire de retraite, tandis que 38 % sont poussés par le désir d’assurer l’avenir de leurs descendants.


Les avantages de défiscaliser dans le locatif

Pour tous ceux qui désirent effectuer des placements judicieux pour assurer leur retraite et préparer en même temps l’avenir des enfants, l’immobilier locatif reste une valeur sure. Il leur permet d’augmenter leur avoir, mais aussi de le faire croitre de manière considérable.

En effet, les biens immobiliers ne subissent pas la dépréciation que connaissent les autres. Ils ne dépendent pas des marchés boursiers comme les autres investissements tels que les actions. Ils prennent de la valeur avec le temps et sont aussi appelés épargnes évolutives. La valeur du bien augmente donc selon l’évolution démographique de sa zone d’implantation. Ce genre de placement offre aux promoteurs un retour sur investissement très intéressant et plus durable que les autres types d’épargne.

Pour motiver les investisseurs, beaucoup d’avantages fiscaux leur sont proposés. Le choix de l’immobilier locatif comme placement offre donc aux épargnants des économies considérables grâce aux réductions d’impôts dont ils bénéficient. Ils ont donc l’avantage de financer leur investissement avec les loyers et leur fiscalité avantageuse.

Le programme de défiscalisation en loi Pinel permet donc à ces investisseurs de soustraire de leurs impôts une part de la valeur du logement. Cette dernière est intimement liée à la durée de mise en location du bien. Le taux sera alors de :

  • 12 % pour une période de location de 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans de mise en location ;
  • 21 % pour une durée de 12 ans.

Cette loi impose néanmoins un double plafonnement. Le premier limite la valeur de l’investissement à 300  000 euros par an et l’autre garde la surface habitable du bien sous la barre des 5 500 €/m². Le bâtiment devra aussi être implanté dans les zones éligibles

Réduction impôts Pinel locatif

Les inconvénients d’investir dans le locatif

Comme la plupart des placements, l’investissement immobilier locatif comporte des écueils auxquels il faut porter une grande attention. Les problèmes les plus souvent rencontrés sont la mauvaise situation des biens, l’absence de locataires, le mauvais rendement, l’alourdissement de la fiscalité, etc. Il faut donc s’assurer de la présence de certaines conditions pour ne pas se retrouver avec un bien qui devient une charge.

La situation géographique du bien

Pour être sûr de la rentabilité de l’immeuble à acquérir, il faut s’assurer de la localisation du quartier dans lequel il se trouve. Ainsi, le premier point sur lequel les locataires seront intransigeants est la sécurité dans le secteur. En effet, lorsque le bien acquis se situe dans des zones où elle n’est pas garantie, il est évident que les éventuels locataires soient réticents à y habiter.

Pour mieux les attirer, il faut aussi l’existence des commerces pour les besoins de première nécessité et le voisinage des transports en commun. La présence des écoles, des universités, des centres d’activités, des hôpitaux ou même d’une gare serait aussi une garantie d’une bonne fréquentation du quartier. La situation géographique de l’immeuble serait donc privilégiée dans les recherches de logement.

Le type d’appartement proposé et la maitrise du voisinage

Avant d’entamer la procédure d’acquisition d’un immeuble à louer, il faut aussi s’assurer des appartements de prédilection dans le quartier. La plupart du temps, les appartements proposés à la location sont des studios ou des deux-pièces. Il s’agit donc de petites surfaces qui seront préférées par les célibataires et les jeunes couples. Pour ne pas se retrouver dans des zones inappropriées, il faut vérifier les statistiques de l’Insee pour se faire une idée des logements qui abondent dans le quartier. Les mêmes statistiques permettent de savoir le pourcentage de logements disponibles, ou leur répartition selon le nombre de chambres qu’ils contiennent. Ils permettent aussi de connaitre le nombre de célibataires, de couples, de divorcés ou de jeunes.

Les plans d’occupation des sols disponibles à la mairie indiquent les futurs plans de construction. Une idée précise sera faite sur ce que deviendra le voisinage, et les immeubles à y construire. Pour réussir son investissement, il est donc primordial de certifier la destination de son placement. C’est d’ailleurs ce que souligne le gérant de la société Capcime, Bertrand de Raymond en disant : « Quand vous sortez d’un environnement que vous maitrisez, vous multipliez les risques. Seul un emplacement de qualité garantira la pérennité de l’investissement, tant pour la location qu’en cas de revente. »

Un choix judicieux de la période de location et de l’entretien

La première condition pour obtenir une rentabilité suffisante de 3 % par an est d’éviter les périodes de vacances pour lancer la location. Il faut donc savoir que le choix de cibler une clientèle composée d’étudiants ne doit pas être fait au hasard au risque de subir la morosité des mois d’été. Pourtant, ce problème de périodicité n’est pas la seule embuche sur le chemin de l’investisseur. En effet, la mauvaise définition du loyer deviendrait un répulsif pour les éventuels locataires si son plafond est trop élevé. Le mauvais entretien du bâtiment consisterait aussi un frein pour les nouveaux venus et un motif de départ pour les anciens. Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com le traduit très bien en disant : « Ne pas entretenir un bien est un mauvais calcul, car le taux de rotation d’un appartement en mauvais état est plus élevé. » Il rappelle aussi que le choix de la location meublée n’est pas forcément le plus rentable. Les appartements meublés attireront moins la clientèle fidèle qui est composée de jeunes adultes sans enfants.

Le mauvais paiement des loyers

Les loyers impayés créent un véritable trou dans le budget des bailleurs et pèsent lourd dans les processus de remboursement des prêts. Si beaucoup de personnes pensent dans un premier temps à l’expulsion, elle n’est pas la solution la plus judicieuse. Les locataires ont en effet la possibilité de faire plusieurs recours ou même d’obtenir un aménagement de la somme due auprès de la justice. Pour éviter cette extrémité dans les studios ou les appartements à deux-pièces, il faut se couvrir à l’aide d’une caution parentale. Dans les cas des appartements plus grands, il serait plus judicieux de souscrire une garantie des risques locatifs. Elle constituerait une solution satisfaisante parce qu’elle prend aussi en charge les frais des dégradations du logement. Mais, il faut noter qu’elle coûte environ 2,75 % du loyer sur toute l’année en incluant les charges et les taxes. La valeur de la réparation des dégradations devra être aussi inférieure ou égale à 70  000 euros.

Beaucoup d’investisseurs effectuent leur achat sans chercher à connaitre le contenu des comptes rendus des assemblées générales des copropriétaires. Cette vérification est nécessaire pour s‘assurer des éventuels travaux prévus et éviter d’investir dans l’aménagement des parties communes. Il est aussi impératif de prendre connaissance du règlement de copropriété pour s’assurer qu’il autorise la location meublée. L’accord de la copropriété est enfin nécessaire si la location du logement doit être faite de façon saisonnière.

L’investissement dans les nouveaux immeubles est dans la plupart des cas moins bénéfique à cause du prix d’achat des biens qui est de 20 % à 30 % plus cher. Il faut donc vérifier si une réduction des impôts ne compensera pas cet écart. Mais, il faut aussi se garder de compter sur la fiscalité au point de se retrouver avec un bien qui ne sera pas rentable ou difficile à vendre.


Comment investir dans le locatif  ?

Le plus important dans le processus d’investissement dans le locatif est de définir ses objectifs et d’établir le plan le plus judicieux pour les atteindre. Le travail de placement se fera donc en trois grandes étapes :

  1. Il s’agira dans un premier temps de rechercher et de localiser un bien ;
  2. Il faudra ensuite rechercher le financement nécessaire et enfin mettre en place une bonne gestion ;
  3. Dès que cette étape est franchie, il faut recommencer. Pour franchir correctement ces niveaux, il existe des astuces et des règles qu’il faut observer.

Demander les services d’un bon vendeur

La base d’un bon investissement est de réaliser un bon achat. Pour y arriver, il faudra trouver quelqu’un qui désire réellement vendre. En effet, le premier bénéfice d’un bon investissement locatif est à réaliser dès son acquisition. Lorsque le prix d’achat de l’immeuble est trop cher, une excellente gestion ne suffira peut-être pas pour assurer sa rentabilité. Il faut donc anticiper sur l’état du marché le jour où l’on voudra revendre. De ce fait, il est préférable de choisir un vendeur dont l’investissement ne lui rapporte pas, qui ne possède pas assez d’information sur le marché immobilier et qui vit loin de son bien. La transaction se fera assurément à un bon prix. Le prix d’achat et le plafond des loyers sont des données capitales qui définiront la rentabilité de l’investissement. Ils doivent donc être analysés soigneusement avant la signature de la transaction.

Mise en avant de la clientèle cible

Un conseil très judicieux est de prendre soin d’adapter le choix de l’immeuble à acquérir en fonction de la capacité de financement, mais aussi selon la cible. Pour ce faire, il faut déterminer pour quel public le bien est destiné et le choisir dans un quartier adéquat. En effet, un bâtiment réservé à des couples ou à de jeunes travailleurs nécessitera un environnement différent à celui réservé aux étudiants. Ainsi, les appartements de petites surfaces seront surtout adressés aux étudiants, et cette situation implique un bon emplacement. Pour les couples par exemple, le logement doit se situer non loin d’une école, d’un commerce et autres.

L’importance des visites et des recherches

Pour dénicher la perle rare, il faut beaucoup fouiller. Il faut donc faire le plus de visites possible, et le nombre compte très peu. Les moyens de s’informer sont très variés de nos jours.

  • Rechercher sur internet

Cet outil permet de mesurer l’attractivité d’une ville ou d’un quartier. Il passe par la réputation de ses écoles, de ses commerces, etc. La disponibilité des emplois, les présences des bâtiments administratifs, des casinos, des restaurants, des aéroports et autres instituts seront aussi un grand atout. Par contre, si la ville dispose déjà d’un grand nombre de biens comme celui désiré, la concurrence sera très forte. Il faut s’abstenir dans ce cas.

  • Demander des conseils

Pour avoir des détails sur un bien visé, il suffit de poser des questions judicieuses aux personnes du coin. Les réponses définiront souvent les tendances de la zone ; elles présenteront aussi ce qu’elle deviendra dans le futur.

  • Observer l’environnement immédiat

Pour s’assurer qu’un bien sera attractif, il faut vérifier la présence dans ses environs des centres culturels, des commerces, des transports. Ils sont parfois plus importants pour le locataire que certains aspects du logement.

La préférence pour les biens à proximité

Il est très important de préférer investir dans des biens qui sont proches du lieu de résidence ou dans un quartier que l’on connait assez. La maitrise parfaite de la zone implique une excellente connaissance du marché et des prévisions plus exactes. Ce critère permet d’intervenir rapidement en cas de pépin, mais aussi d’être sûr à propos de ce que l’on achète. Il est encore plus important si la gestion du bien doit être personnelle.

S’entourer des gens du domaine

Lorsque l’investisseur n’est pas un spécialiste du domaine de l’immobilier, il est préférable de mettre en place une équipe composée de personnes compétentes. Elle doit être composée au minimum d’un notaire, d’un comptable et d’un agent immobilier. Si les moyens le permettent, elle peut être élargie à un architecte, un banquier, un assureur, un géomètre et même un ouvrier. Dans le cas où l’investissement serait fait à deux ou à plusieurs, il faudrait s’allier à un partenaire avec qui la discussion et le débat sont possibles. Il faudrait aussi partager les mêmes valeurs et les mêmes objectifs.

Éviter la précipitation

Pour ne pas tomber dans des choix faits sur l’instinct, il faut établir une liste bien détaillée de tous les critères à remplir. Elle sera utilisée comme un barème de comparaison des biens visités. Il faut donc prendre le temps de les analyser sous tous les angles et de vérifier tous les éléments sans rien négliger. Dans les cas où des problèmes existeraient, il ne faut pas hésiter à se servir d’eux pour négocier le prix en se basant sur le devis d’un professionnel.

Effectuer les calculs de rentabilité

Il est impératif de faire un calcul de rentabilité du placement. Lorsque le résultat trouvé n’atteint pas les 6 % après le retrait des impôts, l’investissement n’est alors pas certain. Il ne faut donc pas se baser sur le prix de vente qui lui dépend généralement des espérances du vendeur et des données pas fiables. Il faut par contre calculer le prix selon le rendement désiré. Pour ce faire, il faut tenir compte du prix du loyer et ne pas hésiter à demander autour pour s’en assurer.

Le loyer demandé se présente en deux variables. Il y a le loyer potentiel qui sera perçu dès la mise sur le marché du logement et dont certains aménagements permettent d’augmenter la valeur. Le loyer futur quant à lui correspond à une progression de la valeur actuelle. Cette hausse est le fruit de l’évolution de l’environnement et l’encadrement du plafond d’augmentation des loyers par la loi.

Rentabilité investissement locatif

Financer l’investissement, s’informer, assurer une bonne gestion

Avant de faire une demande d’emprunt, il faut s’assurer que la somme demandée est en adéquation avec la capacité d’emprunt. Cette précaution permet d’éviter la perte de temps, mais aussi de faire une offre raisonnable. Il faut aussi éviter de faire des économies sur certains domaines importants. L’assurance est nécessaire pour protéger son bien, le marketing assure l’arrivée des locataires et l’avocat permet de signer un contrat d’achat sans embuches. Ces critères sont à prendre avec le plus grand sérieux pour un bon déroulement du projet.

Un bon achat et un bien prometteur peuvent être transformés en un échec s’ils ne sont pas accompagnés par une gestion sérieuse. Il faut donc garder dans les prévisions une marge qui couvrira les frais d’un gestionnaire. Il pourra être appelé à la rescousse lorsque les circonstances l’exigeront.


Investissement locatif : ce qu’il faut retenir

L’investissement en immobilier locatif consiste en l’acquisition de biens immobiliers à mettre en location dans le but de constituer un patrimoine. Pour mener à bien ce projet de placement, il est recommandé de s’appuyer sur une bonne préparation. Elle permet de définir clairement les prévisions de rentabilité, d’établir un programme judicieux de perception des loyers et de choisir le régime judiciaire adéquat. Pour réaliser ce programme sans tomber dans les multiples pièges qu’il contient, il est recommandé de s’appuyer sur l’aide de certains professionnels pour prendre les bonnes décisions. Il s’agit notamment du notaire, de l’huissier, de l’expert-comptable et de l’avocat.

Le rôle de l’huissier

La plupart des personnes limitent sa fonction à celle de la perception des loyers. Pourtant, cet officier public est aussi un juriste qui pourra être sollicité dans la rédaction de certains documents juridiques. Il peut ainsi établir des états des lieux pour faire le constat des éventuelles dégradations. Ses procès-verbaux de constat seront importants dans les cas où le bien est sujet à des travaux de rénovation. Ils seront aussi utilisés dans le cas d’un litige entre le bailleur et son locataire. Le différend vient souvent des dégradations laissées par le locataire à son départ. Élisabeth Fitoussi, huissier à Charenton-le-Pont (94) rappelle que « Le locataire est censé rendre le logement dans l’état dans lequel il l’a pris ». Ce document servira alors devant un juge.

L’huissier peut aussi être appelé pour la gestion d’un bien et percevoir les loyers en tant qu’administrateur. Ce rôle fait partie de ses attributions. Par contre, la charte éthique exige de lui qu’il confie les cas de recouvrement à un autre collègue.

Le rôle de l’expert-comptable

Avant de se lancer dans l’achat de son bien, il est vivement recommandé de faire appel à un spécialiste de la comptabilité. Il accompagnera le promoteur dans les différentes étapes financières de son projet. Il appréciera avec lui le prix d’achat du bien, analysera sa rentabilité et l’assistera aussi dans le choix des statuts fiscaux de la location. Il pourra également le guider dans l’option d’un loueur en meublé non professionnel ou d’un loueur en meublé professionnel.

Le rôle du comptable sera ensuite de gérer la comptabilité du promoteur. Il effectuera sa déclaration annuelle de revenus et pourra aussi préparer un dossier pour l’avocat dans le cas d’un contentieux avec l’administration fiscale.

L’expert-comptable orientera enfin le bailleur dans la gestion de sa transmission. Ses conseils seront encore plus importants si la structure familiale de l’investisseur est composée d’enfants issus d’une autre union. Le spécialiste pourra dans ce cas lui recommander des avocats intervenant dans l’immobilier ou dans la fiscalité.

Le rôle du notaire

Il est le professionnel à ne pas négliger pour s’assurer de l’authenticité des transactions faites. Il pourra par exemple vérifier les titres de propriétés des biens à acquérir. Ce contrôle lui permettra de déceler l’existence d’éventuels vices. Lorsqu’il le juge nécessaire, il peut aussi recommander l’ajout de certaines clauses. Elles permettront par exemple au promoteur de demander une indemnité si le vendeur ne libère pas le bien à la date convenue. En somme, son rôle est donc de garantir les droits de l’investisseur au cours de la rédaction des différents contrats.

Le rôle de l’avocat

Il existe dans les lois de l’immobilier plusieurs pièges juridiques dans lesquels les promoteurs peuvent tomber lorsqu’ils ne les maitrisent pas. L’avocat leur permet de se mettre à l’abri de possibles redressements fiscaux. En effet, certains programmes de défiscalisation permettent aux bailleurs de déduire de leur loyer la valeur de certains travaux. Il faudrait dans ces cas que les travaux prennent en charge une rénovation ou un entretien et non un agrandissement. Ils doivent aussi être nécessaires pour la mise en location du bâtiment. Le rôle de l’avocat dans ces conditions est de s’assurer que la nature des travaux permet réellement de bénéficier de ces déductions fiscales.


Pour résumer la défiscalisation dans l’investissement locatif…

L’investissement dans l’immobilier locatif permet de générer des revenus conséquents et de constituer un patrimoine durable. S’il est vrai que ce placement offre plusieurs avantages aux promoteurs, ils doivent aussi faire preuve d’une grande attention lors de leurs achats. Ils doivent éviter de sous-estimer la localisation de leur bien et étudier consciencieusement les programmes qui leur sont présentés, même les plus alléchants. Ils devront également faire une analyse des signes que présente le marché de la location et mettre un accent particulier sur le choix de leurs partenaires.

 

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