Les petites et les grandes sociétés ont besoin de locaux professionnels pour pratiquer leur activité. Les experts en finances immobilières sont confrontés à différents concepts concernant les règlements étatiques en matière de fiscalité.
La fiscalité immobilière des entreprises inclut des taxes que les entreprises paient sur les biens immobiliers privés appartenant à l’entreprise. Ces taxes varient selon les types d’entreprise et leurs immeubles professionnels.
On peut donc citer la fiscalité d’acquisition, le TVA, l’ISF, l’impôt sur les plus-values, les droits de succession français, les droits de mutation et plein d’autres charges foncières.
Différents types de fiscalité immobilière des entreprises
La fiscalité d’acquisition du bien professionnel
Les acquisitions d’immeubles sont soumises à un droit de mutation compris entre 5,09 % et 6,40 %, selon la nature et la localisation de l’immeuble. À ce pourcentage s’ajoute une contribution de 0,1 % à l’assurance immobilière.
Des droits de mutation supplémentaires sont applicables aux cessions de bureaux en Ile-de-France et à Paris. Le taux varie entre 5,19 % et 6,5 %, selon le territoire et la nature de l’immeuble. Un taux réduit de 0,815 % s’applique si un engagement de revendre l’immeuble dans les cinq ans est pris et respecté par l’acheteur.
TVA
L’acquisition de biens professionnels est soumise à la TVA, à un taux de 20 %. Si le transfert des biens professionnels constitue un transfert d’exploitation, il sera exonéré de TVA.
Les transferts d’immeubles ou de terrains neufs ou aménageables sont soumis à la TVA à un taux de 20 % ou de 5,5 % dans certaines circonstances. Lorsque des immeubles neufs sont acquis par des investisseurs institutionnels, ce taux passe à 10 %.
Dans le cadre d’une mutation à titre onéreux d’un bien immobilier, un vendeur non assujetti n’est pas soumis à la TVA, mais doit payer des droits d’enregistrement au taux plein (5,09%). Les assujettis sont soumis à la TVA (sur la marge ou sur le prix total), mais peuvent bénéficier d’un taux réduit de droits de mutation (0,715%).
ISF (Impôt de solidarité sur la fortune) et taxes foncières
L’ISF est un impôt annuel progressif, dont les taux varient de 0,5 % à 1,5 %. Il devient exigible lorsque votre patrimoine personnel net est supérieur à 1,3 million d’euros. Il s’applique aux actifs nets supérieurs à 800 000 euros.
Cet impôt a fait l’objet de publicités négatives, souvent mal informées, parce qu’il n’a été payé que par environ 350 000 ménages chaque année, dont 250 000 ont payé moins de 5 000 euros d’ISF.
L’impôt de solidarité sur la fortune est imposé à ceux qui sont » riches en capital » mais » pauvres en revenus » en raison de la croissance des prix de l’immobilier depuis les années 1990.
En 2016, 20 % des redevables de l’ISF avaient un revenu annuel inférieur à 49 000 euros et 10 % avaient un revenu inférieur à 33 000 euros.
L’impôt sur les plus-values
Les règles sur les plus-values sont les mêmes que celles applicables aux particuliers. Il y a un abattement pour la durée de la propriété.
En cas d’application du régime réel, la situation est la même. Le fait que le bien ait été amorti n’a aucune incidence sur le calcul de l’impôt sur les plus-values. Le prix d’achat qui sert de base de calcul dans ce cas.
Vous pouvez obtenir un allègement de l’impôt sur le revenu pour les travaux. Il n’est pas possible d’obtenir le même allègement de l’impôt sur les plus-values.
Pour les propriétaires professionnels, les règles sont différentes. Les plus-values s’appliquent comme si vous étiez une entreprise constituée en société.
Les droits de succession
Les droits de succession français varient de 0 % à 60 %. Les différents taux dépendent de la proximité entre le défunt et le bénéficiaire. L’impôt est personnel à chaque bénéficiaire et n’est pas prélevé sur la succession avant la distribution de fonds.
Cela signifie que même si deux personnes héritent des mêmes proportions d’une succession, elles peuvent se retrouver avec des montants différents, car leur abattement personnel et les pourcentages d’imposition applicables sont différents.
Les taux d’imposition et les abattements applicables aux successions et aux donations n’ont plus été mis à jour chaque année depuis le 1er janvier 2013.
Droits de mutation
Les droits de mutation français sont dus si la société, dont les parts sont cédées, est établie en France, ou si l’acte de cession est passé en France.
Les cessions d’actions d’une société non cotée, détenant majoritairement des biens ou droits immobiliers situés en France, sont soumises aux droits de mutation français.
Cela reste valable même si la société est établie à l’étranger ou si l’acte de cession est exécuté à l’étranger.
Les cessions d’actions sont soumises à un droit de mutation de 0,1 % pour une société non cotée. Pour les cessions de parts sociales, le taux des droits de mutation est de 3 % du prix de cession après application d’un abattement de 23 000 euros.
L’acquisition de parts sociales d’une société immobilière non cotée est soumise à un droit de mutation de 5 %.
Autres formes de fiscalité
L’impôt sur le revenu
Il existe trois régimes différents d’impôt sur le revenu pour l’imposition des bénéfices tirés des logements meublés. Les petits propriétaires peuvent choisir le régime sous lequel ils souhaitent être imposés.
Les deux principaux régimes d’imposition sont la micro-entreprise et le régime réel. Si vous êtes inscrit au registre du commerce en tant que micro-entrepreneur, vous pouvez adopter le régime du micro-fiscal.
Micro-Entreprise
Les petits propriétaires de logements meublés choisissent d’être imposés en tant que micro-entreprise. Ceci entre dans le cadre d’un système d’imposition appelé Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Vous n’avez pas besoin d’être une entreprise enregistrée pour être taxée de cette manière, bien que vous receviez un numéro d’enregistrement à des fins administratives.
Vous pouvez bénéficier du statut fiscal Micro-BIC si vos revenus bruts issus de la location meublée ne dépassent pas un montant fixe chaque année.
Micro-fiscal
Si vous êtes inscrit au registre des entreprises en tant que micro-entrepreneur, vous pouvez choisir de payer un taux d’imposition fixe sur vos revenus locatifs bruts. Soit 1 % ou 1,7 %, selon la nature du logement.
- Régime Réel
Si vos coûts réels sont supérieurs à 50 % ou 71 % des revenus bruts, choisissez d’être imposé selon le régime réel.
Vous n’avez pas besoin d’être officiellement enregistré en tant qu’entreprise pour utiliser ce régime fiscal, mais il ne peut pas être utilisé par un micro-entrepreneur.
Inscription au registre du commerce
Si vous êtes inscrit au registre du commerce en tant que propriétaire en France, la base sur laquelle vous serez soumis aux charges sociales et aux cotisations de sécurité sociale dépendra de votre statut fiscal.
En tant que micro-entrepreneur, vous paierez un pourcentage fixe de cotisations de sécurité sociale sur le revenu locatif brut. Et le niveau du taux dépendra de la nature du logement et des services offerts.
Les taux applicables en 2022 (pour les revenus de 2021) sont les suivants :
- Taux standard – 22,70 % ;
- Chambre d’hôte – 12,90 % ;
- Meublé de Tourisme Classé – 6 %.
Si vous adoptez le régime réel, vous paierez des cotisations de sécurité sociale qui totalisent environ 40 % sur les bénéfices nets. Il existe certaines exemptions ou allocations pour les entreprises à faibles bénéfices et le taux est plus faible pour les entreprises à bénéfices élevés.
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