Comment fonctionnent les droits de succession pour l’immobilier ?

Khaled D

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La perte d’un ascendant, ou d’un parent au deuxième, troisième ou quatrième degré ouvre la porte à un marathon juridique. Après avoir pleuré le défunt, il faut se tourner vers les services de l’État, en l’occurrence le fisc, pour régler les problèmes liés à la succession.

Si la succession des biens mobiliers se déroule simplement, ce n’est pas le cas des biens immobiliers. Lorsque vous venez d’hériter d’une maison, d’un immeuble ou d’un terrain non bâti, vous devez prévoir le paiement des droits de succession.

Ces droits sont calculés en fonction d’un certain nombre de paramètres comme l’actif net taxable et les abattements personnels. Des barèmes sont appliqués pour ces calculs suivant les liens de parentalité du défunt et des bénéficiaires.

La déclaration de succession

Dans les six mois qui suivent la mort d’une personne, les héritiers sont tenus de déposer une déclaration de succession. Cette déclaration est réalisée à partir d’un formulaire à retirer auprès du fisc.

Elle détaille toutes les informations relatives au défunt, aux héritiers et aux biens qui font l’objet de la succession. Si le défunt avait des dettes, elles doivent être mentionnées dans ce formulaire.

Les droits de succession sont calculés sur la base de cette déclaration de succession.

Droits de succession : déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier

Pour l’ensemble des biens immobiliers qui viennent d’entrer dans son patrimoine, l’héritier doit pouvoir déterminer la valeur vénale. C’est cette valeur qui est prise en compte dans le calcul de droits de succession.

La valeur vénale est la valeur du bien immobilier sur le marché dans le contexte actuel. La valeur vénale est le prix moyen auquel l’immeuble peut être vendu au moment de la succession.

La valeur vénale est estimée par l’héritier. Il n’existe pas de barème légal. Il n’est pas rare que des héritiers indiquent une valeur vénale qui soit en dessous de la valeur réelle, car cela permet de réduire les droits de succession.

Le fisc peut contester la valeur vénale indiquée en fournissant des preuves. Si vous indiquez une valeur vénale basse pour réduire vos droits de succession et que vous vendez le bien deux ou trois ans plus tard, la plus-value sera élevée et vous aurez à payer un lourd impôt sur le revenu.

Pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession, il est recommandé de demander conseil à un notaire ou à un architecte expérimenté.

Les différentes étapes du calcul des droits de succession

Le calcul des droits de succession s’effectue en deux étapes.

Étape 1 : Le calcul de l’actif net taxable

Il s’agit d’une opération de soustractions qui permet de déterminer l’actif net sur lequel doivent porter les droits de succession. La formule à utiliser pour calculer l’actif net taxable est :

Actif – Passif = Actif net taxable

Les actifs représentent l’ensemble des biens du défunt. Le passif désigne les dettes. Avant de déterminer les droits de succession, il est important que toutes les dettes du défunt soient soustraites de l’actif.

Étape 2 : La part taxable et les abattements personnels

Si vous êtes l’unique héritier du défunt, vous serez taxé sur la totalité de l’actif net taxable. Dans le cas contraire, cet actif est réparti entre la totalité des héritiers pour déterminer la part taxable de chacun.

Dans les deux cas, les abattements personnels sont déduits en premier.

L’abattement dépend de la condition de chaque héritier.

Ce tableau résume les différents profils et les abattements qui leur sont accordés

Profil de l’héritier Montant de l’abattement
Enfant 100 000 euros
Le père ou la mère 100 000 euros
Frère ou sœur 15 932 euros
Neveu ou Nièce 7 967 euros
Autres 1 594 euros

Les autres désignent les tantes, les oncles, les cousins ou encore les petits-enfants. Les amis du défunt qu’il a désigné comme héritier entrent aussi dans cette catégorie.

Si l’un des héritiers est une personne handicapée, elle bénéficie d’un abattement de 159 325 euros. L’abattement personnel n’est pas automatique.

S’il a déjà été utilisé au cours des 15 années qui ont précédé le décès du propriétaire dans le cadre d’une donation, elle ne peut plus être utilisée.

Les barèmes applicables pour les droits de succession

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Les barèmes applicables pour les droits de succession

Les droits de succession sont calculés en fonction d’un barème dont les pourcentages diffèrent en fonction du profil de l’héritier.

Le droit de succession pour les héritiers directs, c’est-à-dire les enfants ou les parents.

Tarif applicable Droit applicable
Montant inférieur à 8 072 euros 5 %
Entre 8 072 € et 12 109 euros 10 %
Entre 12 109 € et 15 932 euros 15 %
Entre 15 932 € et 552 324 euros 20 %
Entre 552 324 € et 902 838 euros 30 %
Entre 902 838 € et 1 805 677 € 40 %
Plus de 1 805 677 € 45 %

Le barème applicable pour les droits de succession des frères et des sœurs

Tarif applicable Droit applicable
Montant inférieur à 24 430 euros 35 %
Plus de 24 430 euros 45 %

Les autres barèmes pour les droits de succession

Pour les parents jusqu’au 4ème degré, le taux applicable est de 55 %.

Pour les autres héritiers comme le concubin et les amis, le taux est de 60 %.

Les pénalités en cas de paiement tardif

Si dans les six mois qui suivent la lecture du testament, vous ne déposez pas de déclaration de succession, la loi prévoit l’application d’une majoration de 0,20 % par mois.

Si vous accumulez un retard de plus de 6 mois, les intérêts passent à 10 % par mois. Le mieux est de régler les droits de succession le plus tôt possible.

Les exonérations en cas de succession immobilière

Il existe des exonérations des droits de succession immobilière.

Si le défunt était sous le régime du PACS, son conjoint ou son partenaire survivant est exonéré des droits de succession.

Les frères et les sœurs du défunt sont exonérés des droits de succession s’ils sont célibataires, divorcé(e), séparé (e), ou veuf (e) au moment du décès. C’est également le cas si les frères et les sœurs du défunt ont plus de 50 ans ou s’ils sont en situation de handicap.

Les frères et les sœurs qui ont vécu de façon continuelle avec le défunt au cours des cinq dernières années de la vie de ce dernier ne sont pas tenus de payer les droits de succession.

Les personnes morales de droit public sont concernées par les exonérations de droits de succession. Il s’agit de :

  • L’état ;
  • Des collectivités locales : régions, préfecture, communes ;
  • Des établissements publics.

Vous n’êtes pas tenu de vous acquitter des droits de succession si vous héritez d’une personne décédée, quel que soit votre profil, dans le cas où le défunt :

  • mort au cours d’une guerre ou d’un conflit armé ;
  • a été victime d’une attaque terroriste
  • est un militaire décédé en opération
  • appartient au corps des sapeurs-pompiers, de la police ou de la gendarmerie et qu’il est mort en accomplissant son devoir.

Si vous vous retrouvez dans l’une de ces catégories, il faut vous rapprocher d’un notaire qui vous indiquera le processus à suivre pour faire valoir vos droits.

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comment calculer les droits de succession sur un bien immobilier ?

Ce qu’il faut retenir des droits de succession

La loi oblige toute personne qui hérite d’un bien immobilier de verser des droits de succession au fisc dans un délai de six mois. Ces droits sont calculés en fonction de la valeur vénale du bien immobilier et correspondent à un pourcentage précis.

Ces pourcentages dépendent du degré de parenté entre le défunt et les héritiers. Le montant des droits de succession est soumis à des abattements qui sont liés aux liens entre le défunt et ses héritiers.

Ces abattements sont importants pour les descendants et les ascendants. Ils sont insignifiants pour les neveux, les nièces ou les tantes.

Khaled D

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