Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est fréquent de constater des erreurs concernant la surface du bien. Qu’il s’agisse d’une superficie moindre ou supérieure à celle indiquée lors de la transaction, ces erreurs peuvent avoir des conséquences importantes pour l’acquéreur et le vendeur. Comment gérer cette situation et quelles sont les démarches à entreprendre ?
Sommaire
La législation en matière de superficie dans l’achat immobilier
Pour prévenir ce type de situation, la loi française a instauré une série de règles et de protections concernant la mesure de la surface des biens immobiliers. La loi Carrez, par exemple, impose aux vendeurs de produire une attestation de superficie pour tous les biens en copropriété d’une surface supérieure à 8m². Cette attestation doit être réalisée par un professionnel certifié et indiquer la superficie privative du logement.
En outre, le Code civil français établit que l’erreur sur la substance même du bien vendu entraîne la nullité du contrat. Ainsi, si la superficie réelle diffère grandement de celle indiquée lors de la vente, et que l’acquéreur découvre cette différence après coup, il peut demander la résolution du contrat et obtenir des dommages-intérêts.
Les différents cas de figure : erreur de superficie inférieure ou supérieure
Erreur de superficie inférieure
Lorsqu’un bien immobilier s’avère plus petit que ce qui avait été annoncé lors de la transaction, l’acquéreur peut être en droit de demander le remboursement du trop-perçu au prorata de la différence. Cela suppose toutefois que cette différence soit suffisamment importante pour justifier une telle demande. En effet, si la superficie réelle est inférieure de moins de 5% à celle annoncée, il peut être difficile d’obtenir gain de cause.
Erreur de superficie supérieure
Dans le cas où la surface réelle serait supérieure à celle indiquée lors de la vente, l’acheteur ne dispose pas des mêmes droits puisque selon la jurisprudence, la tolérance pour une plus grande surface doit être appréciée au cas par cas, selon les circonstances particulières de chaque affaire.
Les démarches à entreprendre en cas d’erreur sur la superficie
- Comparer avec les documents officiels : avant de prendre toute décision, vérifiez que la superficie réelle corresponde bien à celle mentionnée dans tous les documents légaux et officiels (acte de vente, diagnostic de performance énergétique, etc.).
- Faire appel à un expert professionnel : si vous soupçonnez une erreur sur la superficie de votre bien, faites appel à un géomètre-expert ou à un architecte agréé afin qu’il réalise un métrage précis et certifié.
- Contacter le vendeur : si vous constatez une différence importante entre la superficie mentionnée et celle mesurée par un expert, contactez immédiatement votre vendeur et demandez-lui des explications. Si le vendeur a commis une erreur de bonne foi, il est possible qu’un accord à l’amiable puisse être trouvé pour régler cette situation.
- Prendre conseil auprès d’un avocat : si aucune solution à l’amiable n’est trouvée, prenez rendez-vous avec un avocat spécialisé en droit immobilier pour étudier les différentes options possibles, notamment une demande en nullité du contrat ou une action en indemnisation.
- Envisager une action en justice : si toutes les démarches amiables échouent, il ne reste plus qu’à saisir le tribunal compétent pour engager une action en rectification de la surface ou en nullité du contrat.
Délai pour agir en cas d’erreur sur la superficie
Il est important de noter que l’acquéreur dispose d’un délai d’un an à compter de la découverte de l’erreur pour engager une action en justice. Passé ce délai, il sera trop tard pour contester la surface et obtenir réparation. De plus, cette action en justice doit être engagée dans un délai maximum de cinq ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente.
La prévention pour éviter les erreurs de superficie
Afin d’éviter toute surprise ou désagrément lors de l’achat immobilier, il est fortement recommandé :
- De vérifier soigneusement tous les documents mentionnant la surface du bien avant la signature du contrat de vente.
- D’exiger la communication de l’attestation de superficie privative réalisée par un professionnel certifié, notamment en cas de vente en copropriété.
- De faire appel à un expert pour réaliser le métrage si vous avez des doutes sur la surface réelle du bien immobilier.
- D’inclure dans le contrat de vente une clause résolutoire prévoyant la nullité de la vente ou un ajustement du prix en cas de différence entre la superficie réelle et celle mentionnée dans les documents officiels.
Pour conclure, afin de minimiser les risques liés aux erreurs de superficie lors de l’achat d’un bien immobilier, il est essentiel de prendre toutes les précautions nécessaires en amont et de bien connaître ses droits en tant qu’acquéreur. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter votre notaire ou votre avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner dans vos démarches.
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