La reprise d’un bail HLM est une question qui préoccupe de nombreuses familles, particulièrement lorsqu’un parent décède ou quitte le logement. La législation encadre strictement ces transferts pour garantir l’équité dans l’attribution des logements sociaux. Examinons les conditions qui permettent de reprendre le bail HLM de ses parents et les démarches à effectuer.
Dans quels cas la loi autorise-t-elle une reprise de bail HLM?
Le transfert d’un bail de logement social n’est possible que dans deux situations précises définies par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. La première concerne le décès du titulaire du bail. La seconde situation correspond à l’abandon du logement par le locataire principal.
L’abandon de logement se singularise par un départ brusque et définitif qui s’impose à la personne restant dans le logement. Par exemple, un concubin qui disparaît soudainement en emportant ses effets personnels sans laisser d’adresse constitue un cas d’abandon.
En revanche, un simple déménagement planifié ou annoncé ne peut être considéré comme un abandon de domicile. De même, un départ temporaire à l’étranger avec l’intention de revenir ne constitue pas un abandon.
Il convient de noter que le transfert de bail n’est jamais possible dans le cas d’une simple résiliation du bail par le locataire. Les locataires qui quittent leur logement volontairement ne peuvent pas transférer leur bail à des membres de leur famille.
Qui peut bénéficier du transfert du bail HLM?
La loi définit clairement les personnes pouvant prétendre à la reprise d’un bail HLM. Ces bénéficiaires sont hiérarchisés selon leur statut et leur lien avec le locataire initial :
- Conjoint et partenaire de PACS : Ils disposent d’un droit exclusif au transfert du bail, à condition de justifier de leur situation régulière sur le territoire français.
- Ascendants et personnes à charge : Parents, grands-parents, personnes handicapées ou âgées de plus de 65 ans vivant avec le locataire depuis au moins un an.
- Descendants et concubins : Enfants, petits-enfants et concubins notoires ayant vécu au moins un an avec le locataire avant le décès ou l’abandon.
Pour les descendants, des conditions supplémentaires s’appliquent. Ils doivent respecter les plafonds de ressources pour l’attribution d’un logement social, et le logement doit être adapté à la taille de leur ménage. Par exemple, une personne seule ne peut pas conserver un F4 dans le parc social.
Le transfert de bail HLM en pratique
Pour reprendre le bail HLM de ses parents, il faut suivre une procédure précise. La demande doit être formulée par écrit et adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette lettre doit contenir plusieurs éléments essentiels :
- L’identité du locataire initial et la date de son décès ou de l’abandon
- L’identité du bénéficiaire et son lien avec le locataire
- Une demande explicite de transfert de bail
- Le contrat de location et ses annexes
Des justificatifs doivent accompagner cette demande : documents prouvant le lien avec le locataire (livret de famille, PACS…), preuves de la durée de cohabitation (avis d’imposition, factures…), et pour les descendants, documents attestant que leurs ressources respectent les plafonds applicables.
Si le logement est considéré comme inadapté après transfert, le bailleur peut proposer un logement plus petit. En cas de refus du transfert, l’occupant devient sans droit ni titre et doit restituer le logement vide. Le bailleur peut alors engager une procédure d’expulsion.
Il est également utile de savoir que certaines réparations restent à la charge du locataire, y compris en cas de transfert de bail.
Situations particulières et limites du transfert
Certaines situations peuvent compliquer ou empêcher le transfert d’un bail HLM. Par exemple, si les revenus des occupants dépassent 1,5 fois le plafond PLS pendant deux années consécutives, le bailleur peut résilier le bail. Le locataire dispose alors d’un délai de 18 mois pour quitter les lieux.
Cette obligation disparaît si le locataire atteint 65 ans dans l’année suivant les deux années de dépassement, ou si ses revenus redeviennent inférieurs au plafond pendant le délai de 18 mois.
Remarquons que le transfert de bail entre parents éloignés n’est pas possible. Par exemple, une tante ne peut pas transférer son bail à son neveu car il n’existe pas de lien direct entre eux au sens de la loi.
| Bénéficiaires | Conditions principales |
|---|---|
| Conjoint/Partenaire PACS | Droit exclusif, situation régulière en France |
| Ascendants/Personnes à charge | Cohabitation d’un an minimum, situation régulière |
| Descendants | Cohabitation d’un an, plafonds de ressources, logement adapté |
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