Le dispositif Pinel, en place depuis 2014, a longtemps été un levier stratégique pour les investisseurs immobiliers souhaitant réduire leur impôt tout en constituant un patrimoine locatif. Grâce à ses avantages fiscaux attractifs, il a favorisé l’achat de logements neufs dans des zones tendues, répondant ainsi à une forte demande locative. Cependant, ce mécanisme prendra fin le 31 décembre 2024, marquant un tournant majeur pour le marché immobilier.
Dès 2025, les investisseurs devront adapter leur stratégie, car aucun dispositif de remplacement direct n’a été officiellement annoncé. Cette évolution laisse place à de nouvelles opportunités et alternatives, permettant de continuer à optimiser sa fiscalité tout en misant sur d’autres formes d’investissements immobiliers. Voici quelques alternatives pour investir dans l’immobilier locatif !
Pourquoi le dispositif Pinel prend-il fin en 2025 ?
Lancé en 2014, le dispositif Pinel avait pour but de stimuler l’investissement locatif dans les zones dites « tendues », où la demande en logements était bien supérieure à l’offre. En incitant les particuliers à acheter des biens neufs pour les louer, ce mécanisme permettait non seulement de réduire la pression locative dans certaines villes, mais aussi d’encourager la construction de nouveaux logements.
Malgré ses avantages, le Pinel n’a pas toujours eu les effets escomptés. La défiscalisation accordée aux investisseurs Pinel représente une dépense fiscale importante pour les finances publiques. L’État cherche à réduire ce coût et à réorienter les aides vers des investissements plus durables et écologiques.
Quelles sont les alternatives après la fin du dispositif Pinel en 2024 ?
Avec la disparition du dispositif Pinel en 2025, les investisseurs devront se tourner vers d’autres stratégies pour continuer à optimiser leur fiscalité et bâtir un patrimoine rentable. Heureusement, plusieurs alternatives offrent des avantages fiscaux attractifs et des opportunités de rentabilité, que ce soit dans le neuf, l’ancien ou via des placements indirects.
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux immédiats.
Pour bénéficier du statut de LMNP, il faut respecter les critères suivants :
Être un particulier (et non une entreprise).
Les revenus locatifs issus de cette activité ne doivent pas excéder 23 000 € par an, ou s’ils dépassent ce seuil, ils ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Le bien doit obligatoirement être meublé, selon une liste officielle d’équipements (lit, électroménager, meubles, vaisselle, linge de maison, etc.).
Le loueur ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
Le LMNP offre deux régimes fiscaux distincts, selon le montant des revenus locatifs :
Le régime micro-BIC : s’applique par défaut lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 €. Octroi un abattement forfaitaire d’imposition de 50 % sur les loyers de meublés classiques et de tourisme classés et de 30 % pour les meublés de tourisme non classés dans une limite de 15 000 € / an.
Le régime réel simplifié : obligatoire pour les investisseurs dont les recettes sont supérieures à 77 700 €, mais peut être choisi volontairement par le loueur en dessous de ce seuil. Il permet la déduction réelle de l’ensemble des charges (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, travaux, frais d’entretien, taxe foncière, assurance, honoraires d’agence, etc.) et surtout l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier. Ce régime permet souvent de fortement réduire voire annuler l’imposition pendant plusieurs années.
En savoir plus sur la location meublée non professionnelle.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est une mesure fiscale mise en place par l’État pour inciter les particuliers à investir dans la rénovation de logements anciens situés dans certaines villes françaises. Inspiré de la loi Pinel, ce dispositif vise à revitaliser les centres-villes vieillissants en offrant aux investisseurs des réductions d’impôts conséquentes en échange d’une rénovation du bien et d’une mise en location pendant une durée minimale.
Entré en vigueur en janvier 2019 dans le cadre du Plan « Action Cœur de Ville » ce dispositif s’adresse spécifiquement aux logements anciens situés dans certaines communes ciblées afin de stimuler la rénovation du parc immobilier existant tout en dynamisant les centres-villes.
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs critères d’éligibilité doivent être respectés :
Le bien immobilier doit être ancien et nécessiter des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. De plus, les travaux doivent viser l’amélioration énergétique du logement (isolation thermique, chauffage performant.
Il doit être situé dans une des villes labellisées par le programme Action Cœur de Ville ou celles ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
Le bien rénové doit être mis en location non-meublée à usage de résidence principale.
Les loyers perçus doivent respecter des plafonds fixés par zone géographique.
Le principal avantage réside dans la réduction d’impôt, calculée sur le montant total de l’investissement (prix d’achat + travaux) :
12 % du montant investi pour une période de location de 6 ans.
18 % pour une période de location de 9 ans.
21 % pour une période de location de 12 ans.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un dispositif qui permet aux propriétaires d’immeubles anciens nécessitant des travaux de déduire les charges liées à la rénovation (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) de leurs revenus fonciers.
Les avantages du déficit foncier :
Réduction d’impôt immédiate en déduisant le coût des travaux des revenus locatifs imposables.
Permet de valoriser un bien ancien et d’augmenter son attractivité locative.
Convient aux investisseurs souhaitant minimiser leur imposition tout en développant leur patrimoine.
La nue-propriété
L’investissement en nue-propriété consiste à acheter un bien dont l’usufruit est cédé temporairement à un tiers (bailleur institutionnel). Pendant cette période, l’investisseur ne perçoit aucun loyer, mais bénéficie d’un prix d’achat décoté (30 à 40 % de réduction) et d’une fiscalité allégée.
Les avantages de la nue-propriété :
Achat à prix réduit (moins cher que la pleine propriété).
Aucune gestion locative ni contrainte de location.
Aucune imposition sur les loyers, puisque le bien est géré par un tiers.
À la fin de la période de démembrement (10 à 20 ans), l’investisseur récupère le bien en pleine propriété, souvent avec une plus-value.
La disparition du dispositif de défiscalisation Pinel ne signifie pas la fin des opportunités. Bien au contraire, elle oblige les investisseurs à diversifier leurs stratégies et à explorer des solutions mieux adaptées aux réalités du marché immobilier actuel. Avec l’évolution des politiques fiscales et environnementales, il est probable que de nouveaux dispositifs d’incitation fiscale voient le jour, notamment pour encourager l’investissement dans des logements écologiques et énergétiquement performants.
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