Accueil Immobilier & Bâtiment SCPI Qu’est-ce que les SCPI – le guide ultime pour investir 2023

Qu’est-ce que les SCPI – le guide ultime pour investir 2023

Qu'est-ce que les SCPI - le guide ultime pour investir
Qu'est-ce que les SCPI - le guide ultime pour investir

Placer son argent dans la pierre est une bonne façon de diversifier son patrimoine. Tout le monde ne peut pas se permettre d’acheter un appartement pour le mettre en location. Heureusement, il existe une alternative, devenir propriétaire d’une partie seulement de plusieurs immeubles, et ce, grâce au SCPI Sociétés Civiles de Placement Immobilier. C’est un placement de long terme qui vous ouvre les portes à des marchés inaccessibles aux particuliers. Mais comment est-ce que tout cela fonctionne ?

Voici notre guide complet pour investir en SCPI, en 2022.

Définition : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Aussi connue sous le nom de « pierre papier », il s’agit d’une entreprise qui gère les biens immobiliers pour le compte d’épargnants. Ces biens peuvent être des appartements, entrepôts, bureaux, commerces, crèches, cliniques ou locaux industriels. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs parts de ces biens, mais la société exploitant le groupe d’investissement gère collectivement toutes les parts. Elle s’occupe de tout ce qui a trait à la location, aux travaux, à la revente et à l’entretien des biens, mais aussi de tout ce qui est lié à la paperasse administrative.

Aussi connue sous le nom de « pierre papier », il s’agit d’une entreprise qui gère les biens immobiliers pour le compte d’épargnants.

En contrepartie de cette gestion, chaque associé doit payer des honoraires (frais de gestion), qui seront prélevés sous forme de pourcentage des revenus versés aux associés. Le revenu, versé trimestriellement dans la plupart du temps, est susceptible de varier dans le temps. Il peut augmenter ou baisser en fonction des fluctuations de la valeur du patrimoine de la SCPI et de ses actifs financiers éventuels.

Les différents types de SCPI

Il existe trois grands types d’établissements qui répondent chacun à des objectifs particuliers.

SCPI de rendement

Ce type d’établissement distribue le fruit des loyers trimestriellement, avec des pourcentages de rendement variant entre 4 et 7 % pour les meilleurs. Cela dépend bien évidemment des loyers touchés, des frais engagés et du nombre de parts détenues par chaque associé. À ce pourcentage, s’additionne chaque année une revalorisation des parts, pouvant atteindre 5 % selon la plus-value réalisée sur la valeur de l’investissement d’une année à l’autre.

SCPI de capitalisation

Il s’agit d’un autre mode de fonctionnement. Ce type de société ne va pas distribuer des revenus mais plutôt les garder et s’en servir pour réinvestir à nouveau dans la pierre. Ces firmes vont grossir et leur valeur va augmenter plus rapidement qu’une SCPI de rendement et vous n’aurez pas de distribution de dividende. Ces établissements sont idéaux dans le cas où vous touchez déjà beaucoup de loyers et vous ne souhaitez pas rajouter de l’imposition à votre foyer fiscal.

SCPI fiscales

Là aussi, la gestion locative est faite par le gérant, mais avec un petit plus, c’est que vous bénéficierez exactement du même régime fiscal que si vous achetiez des logements en direct. Les SCPI fiscales ont de plus l’avantage de pouvoir investir des petites sommes. Elles vous permettent en outre de calibrer au plus juste l’avantage fiscal.

Il y a trois types de SCPI fiscales :

  • Les Duflot : le gérant achète des appartements qui correspondent à la réduction fiscale Duflot, donc du neuf.
  • Les Malraux : le gérant achète de l’ancien en secteur sauvegardé où il y a beaucoup de travaux à faire.
  • Les revenus fonciers où le gérant achète de l’ancien mais cette fois-ci quel que soit le secteur, sauvegardé ou pas, avec beaucoup de travaux à réaliser également.

Notez bien qu’il est possible de souscrire différentes SCPI pour poursuivre plusieurs objectifs patrimoniaux à la fois.

Notez bien qu’il est possible de souscrire différentes SCPI pour poursuivre plusieurs objectifs patrimoniaux à la fois.
Notez bien qu’il est possible de souscrire différentes SCPI pour poursuivre plusieurs objectifs patrimoniaux à la fois.

Quel est le rendement des SCPI

4,5 %, c’est le rendement moyen annuel des sociétés civiles de placement immobilier. Ce rendement correspond au loyer versé par les locataires, rapporté à la valeur d’actifs de l’immobilier de l’entreprise détenus par la SCPI (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…). Attention, ce rendement est exprimé avant toute taxation de l’épargnant.

On distingue deux approches de rendement différentes :

  • Un rendement dont vous bénéficierez plus tard : utile si vous avez un emploi que vous ne prévoyez pas de quitter prochainement, ou si vous n’avez pas besoin de rétributions immédiates.
  • Un rendement immédiat : utile par exemple si vous avez entre 55 et 60 ans et que votre objectif est d’avoir des revenus dans les 5 ans à venir.

Dans le cas de rétributions immédiates, il sera difficile de faire financer à 100 % votre achat par la banque vous devrez donc faire un apport. Autrement, vous n’arriverez pas à équilibrer le montant de votre mensualité de prêt immobilier et les appointements que vous allez toucher car vous serez sur une durée d’emprunt trop courte.

SCPI : Le Guide Débutant Complet pour investir en immobilier Passivement

La fiscalité appliquée aux SCPI

Remplir sa déclaration d’impôts n’est généralement pas une partie de plaisir. Heureusement, lorsque vous investissez en SCPI, la société de gestion facilite le travail. En effet, chaque année vous recevrez un document récapitulatif appelé « imprimé fiscal unique ». Celui-ci regroupe tous les revenus que vous avez perçus et les cases dans lesquelles les additionner. Cela vous permet de remplir votre déclaration d’impôt de manière plus rapide et simple, car une grande partie du calcul a déjà été faite pour vous.

Les SCPI sont imposées en fonction des lieux dans lesquels les biens ont été achetés. Dans le cas d’une SCPI française, investie à 100 % en France, les revenus sont imposés comme des revenus fonciers, autrement dit ce sont des revenus immobiliers. Ils sont donc soumis à des prélèvements sociaux de 17.2 % et au taux marginal d’imposition de votre foyer. Ce dernier peut évoluer de 0 à 45 % selon les revenus de votre foyer.

Si en revanche, la SCPI est investie dans un autre pays comme l’Allemagne, alors vous bénéficierez de la convention fiscale entre les pays. Vous ne paierez pas les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu sera réduit. Pour alléger la fiscalité, il y a également une autre solution, c’est de choisir une SCPI à travers un contrat d’assurance vie.

Frais de souscription : que faut-il savoir ?

Il y a deux types de frais en SCPI :

Tout d’abord, les frais de souscription, qu’on appelle également les frais d’entrée. Ils sont généralement compris entre 7 et 12 %, (dont 50 % servent à rémunérer les conseillers en gestion de patrimoine et des banques et 50 % pour le fonctionnement de la SCPI). Et tout comme les frais de notaire, les frais de souscription ne sont pas négociables. En revanche, ils seront prélevés au moment de la revente et non pas au moment de la souscription.

Le deuxième type de frais correspond aux frais de la gestion locative et administrative. Il est généralement compris entre 10 et 12 % et est calculé sur les loyers perçus en amont. Mais les loyers qui vous sont versés s’entendent nets de frais. Ces frais englobent tous les frais inhérents au maniement courant d’un parc immobilier : les assurances, les travaux, les provisions pour travaux, les taxes foncières, les charges courantes, les charges de copropriétés, les publicités, la relocation, les mises aux normes, etc.

Enfin, il y a les frais d’achat et de revente. À chaque achat ou revente d’un immeuble, la société va prendre 1 % du prix de l’actif.

Qu’est-ce que le marché secondaire ?

Ce que la majorité des personnes appellent simplement « bourse » est aussi connu sous le nom de marché secondaire. Il s’agit de lieux physiques où les investisseurs se rencontrent pour échanger leurs actifs. Un marché secondaire implique la présence d’un marché primaire. Celui-ci n’est pas vraiment un lieu physique, mais plutôt un concept abstrait. On parle d’un marché primaire quand une action est vendue pour la première fois, notamment lors de son introduction en Bourse « IPO ». En tant qu’investisseur, vous l’achetez directement à l’entreprise émettrice et à un prix déterminé au préalable. Cet actif financier continuera ensuite sa route sur le marché secondaire, conformément à la loi de l’offre et de la demande et son marché primaire cessera d’exister. Le marché secondaire est donc un lieu d’échange de parts de SCPI, qui peuvent être vendues ou achetées, tout comme les voitures.

Sachez qu’il y a deux types d’investissement : SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe. Dans le premier type vous devez apporter du capital en permanence. Dans le deuxième type, vous investissez dans les SCPI uniquement dans la période où il va y avoir une augmentation du capital.

Par exemple : vous créez 10 000 parts de SCPI à 200 euros la part. Une fois les 10 000 parts commercialisées, vous ne pourrez vous positionner que sur le marché secondaire. En tant qu’épargnant n’hésitez pas à voir le marché secondaire. Il y a de très belles opportunités qui vous permettront de bénéficier d’un revenu quasi-immédiat.

Comment souscrire à des parts de SCPI ?

Pour investir à des parts de SCPI, vous avez trois choix :

  • Passer en direct via une assurance vie.
  • Passer en direct auprès de la société de gestion. L’ennui c’est que vous n’allez pas réellement pouvoir diversifier en SCPI, ni avoir le meilleur prix. Vous n’aurez droit qu’aux SCPI gérés par cette société de gestion.
  • Passer par un courtier spécialisé en SCPI. Cela présente plusieurs avantages. Déjà il n’y a pas de surcoût car les courtiers se rémunèrent avec les frais de souscription. Ensuite, les courtiers distribuent généralement une gamme assez importante de SCPI. Vous pouvez ainsi facilement diversifier vos achats. Les courtiers sauront par ailleurs vous accompagner de manière plus objective sur le choix de vos investissements ainsi que sur les modes : pleine propriété, à crédit, en démembrement ou temporaire…

Peut-on emprunter pour investir dans des SCPI

Acheter ses SCPI via un crédit constitue le meilleur moyen de se créer un patrimoine au moindre effort. En effet, si vous achetez votre résidence principale, vous aurez à vous acquitter 100 % vous-même de l’achat de crédit. Si vous faites de l’investissement locatif, vous percevrez chaque mois du loyer de votre locataire. Si ce sont des SCPI, Ce sera encore plus sécurisé puisqu’il y aura plusieurs locataires et vous, vous n’aurez plus qu’à régler la différence et c’est ce qu’on appelle l’effort d’épargne.

Le rendement des SCPI permet par ailleurs de rembourser une grande partie du crédit. L’investisseur peut donc capitaliser une somme conséquente pour un effort d’épargne minimum, et ce, grâce au principe de l’effet levier. À noter que pour tous les investisseurs à crédit, les intérêts d’emprunts ainsi que les assurances du crédit sont 100 % déductibles fiscalement. Ce qui permet de contenir l’imposition générée par les loyers.

SCPI dans une assurance vie : comment ça marche ?

L’avantage dans les SCPI dans une assurance vie est d’abord la fiscalité. Vous pouvez en fait piloter cette fiscalité. Si vous n’avez pas besoin de faire des retraits, vous n’allez pas payer des impôts. Si par contre, vous avez besoin d’un peu d’argent, les 8 premières années de votre contrat, vous paierez un taux fixe appelé flat taxe et qui est de 30 %. Ce n’est pas 30 % du montant que vous allez récupérer mais 30 % des bénéfices. Imaginez que vous récupérez 1000 euros et que sur cette somme vous avez 100 euros d’intérêts. C’est sur ces derniers uniquement que vous allez payer 30 %, soit 30 euros d’impôts. Mais au-delà de 8 ans, vous ne paierez que les prélèvements sociaux qui sont de 17.2 % en France.

Le deuxième avantage c’est la liquidité. Même si l’immobilier n’est pas liquide, dans l’assurance vie, votre assureur est tenu de vous rembourser vos fonds sur deux mois. Donc vous créez de la liquidité sur un produit immobilier.

Dernier conseil : attention à bien choisir votre contrat d’assurance vie. En effet, certaines assurances vie ne versent pas la totalité des loyers perçus, tandis que d’autres engagent des frais supplémentaires. Le meilleur contrat d’assurance vie est Linxea Spirit 2. Elle reverse 100 % des loyers, avec des frais de gestion au plus bas.

En prenant compte de toutes ces spécificités, la SCPI permet dans une optique de diversification, d’accéder à l’investissement en immobilier d’entreprise à partir de quelques centaines d’euros seulement, soit un ticket moins élevé que pour l’immobilier en direct.

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