Est-il possible de perdre de l’argent en investissant dans une SCPI ?

Khaled D

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perdre de l'argent avec une SCPI

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Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) attire de nombreux investisseurs à la recherche d’un placement diversifié. Toutefois, il est crucial de comprendre les risques associés avant toute décision d’investissement. Cet article explore les différents scénarios et éléments qui peuvent amener à une perte de capital ou de revenus avec une SCPI.

Comprendre le fonctionnement des SCPI

Avant d’analyser les risques potentiels, il convient de comprendre comment fonctionnent les SCPI. Ce véhicule d’investissement permet d’acquérir indirectement un patrimoine immobilier diversifié en mutualisant les ressources des investisseurs.

L’objectif du placement

L’objectif principal d’une SCPI est de générer des revenus réguliers pour ses actionnaires grâce aux loyers perçus sur les immeubles détenus. Ces revenus sont généralement distribués sous forme de dividendes trimestriels.

La gestion par des experts

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion spécialisées qui sélectionnent, acquièrent et administrent les propriétés. La qualité de la gestion et des actifs choisis a un impact direct sur les performances de la SCPI.

Les risques liés à l’investissement en SCPI

Même si ce mode d’investissement présente des avantages indéniables, il n’est pas exempt de risques. Voici les principales sources de pertes potentielles :

Risque de vacance locative

Le principal risque est celui de la vacance locative, c’est-à-dire des périodes où les biens ne génèrent pas de revenus faute de locataires. Illustration de plusieurs facteurs influençant cette situation :

  • Qualité des locataires : Une mauvaise évaluation de la solvabilité des locataires peut mener à des impayés.
  • Localisation des biens : Les propriétés situées dans des zones géographiques peu attractives ont plus de chances de rester vacantes.
  • État général des immeubles : Des travaux de rénovation non anticipés peuvent prolonger la période sans revenu.
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Risque de baisse de valeur des biens immobiliers

La valeur des immeubles dépend du marché immobilier, susceptible de fluctuations. Voici quelques aspects à considérer :

  • Conjoncture économique : En période de récession, les prix de l’immobilier tendent à baisser, affectant la valorisation du portefeuille de la SCPI.
  • Évolution des taux d’intérêt : Une hausse des taux peut rendre les investissements immobiliers moins attractifs, engendrant une diminution de la demande et des valeurs.
  • Réglementation : Des changements législatifs, comme la loi sur l’encadrement des loyers, peuvent limiter les possibilités d’augmentation des revenus locatifs.

Impact des coûts et frais sur le rendement des SCPI

Les SCPI supportent divers frais susceptibles de réduire le rendement global. Il est crucial de bien les connaître avant d’investir dans une SCPI :

Frais d’entrée et de sortie

Aussi appelés frais de souscription, ces coûts s’élèvent généralement entre 8 % et 12 % du montant investi. C’est une somme non négligeable, particulièrement en cas de revente à court terme, ce qui réduit considérablement le retour sur investissement.

Frais de gestion

Des frais annuels sont prélevés pour couvrir la gestion des biens. Ils oscillent entre 0,5 % et 1 % des actifs sous gestion chaque année. Bien que ces frais rémunèrent les efforts de gestion professionnelle indispensables au bon fonctionnement de la SCPI, ils diminuent aussi les revenus nets perçus par les investisseurs.

Importance des frais indirects

Des dépenses supplémentaires peuvent être engagées pour l’entretien des immeubles :

  • Travaux de rénovation ou mise aux normes énergétiques
  • Charges courantes (assurances, taxes foncières)
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Ces coûts imprévus grèvent les bénéfices attendus et doivent être anticipés lors de l’investissement.

Scénarios extrêmes : crises économiques et leur impact sur les SCPI

Il est utile d’examiner comment les SCPI se comportent lors de crises économiques majeures.

Exemple de la crise financière de 2008

Lors de la crise de 2008, de nombreuses SCPI ont vu leurs valeurs chuter temporairement en raison de la dévalorisation générale du marché immobilier. Cette période a mis en lumière la corrélation directe entre la santé économique globale et la performance des SCPI.

Pandémie COVID-19

La récente pandémie a également eu un impact significatif. De nombreuses entreprises étant forcées de réduire leurs activités ou même fermer, les taux d’occupation ont chuté. Les SCPI investissant dans des secteurs tels que le commerce de détail ou l’hôtellerie ont été particulièrement touchées.

Différences entre les types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI, ayant chacun leurs propres niveaux de risque. Connaître ces différences permet de prendre des décisions d’investissement plus éclairées.

SCPI de rendement

Principalement orientées vers la distribution de revenus réguliers, elles investissent dans des bureaux, commerces et autres locaux d’activités. Elles sont sensibles aux variations de taux d’occupation et au marché locatif.

SCPI fiscales

Ciblant des niches fiscales précises, telles que la loi Pinel ou Malraux, ces SCPI offrent des avantages fiscaux en contrepartie de certains risques immobiliers et locatifs spécifiques, souvent liés à la réhabilitation d’immeubles anciens.

SCPI de valorisation

Elles cherchent à accroître le capital via la valorisation des biens immobiliers plutôt qu’à fournir des revenus immédiats. Leur succès dépend fortement du dynamisme des marchés immobiliers locaux.

Techniques pour minimiser les risques associés aux SCPI

Bien que tout investissement comporte des risques, certaines stratégies permettent de mieux se protéger contre les éventuels revers.

Diversification du portefeuille

Investir dans plusieurs SCPI différentes diminue le risque inhérent à un seul gestionnaire ou type de bien. Diversifier ses placements protège mieux contre les événements adverses localisés.

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Analyse approfondie avant l’investissement

Scruter les rapports financiers, étudier la qualité de la gestion et examiner le portefeuille de biens permet d’évaluer correctement le potentiel d’une SCPI. Prenez en compte :

  • Historique des performances
  • Réputation de la société de gestion
  • Transparence financière
  • Investissements récents

Opter pour des SCPI spécialisées

Si certains secteurs comme la logistique ou les bureaux semblent prometteurs, envisager des SCPI spécialisées dans ces domaines pourrait offrir une protection accrue. L’immobilier résidentiel, quoiqu’étant fondamental pour la croissance, dispose de régulations différentes qui peuvent parfois être plus sûres.

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