Investir dans la pierre tout en réduisant sa facture fiscale reste l’une des motivations principales des Français qui se lancent dans l’immobilier locatif. Mais le paysage a beaucoup changé ces derniers mois : la loi Pinel a définitivement tiré sa révérence, un nouveau mécanisme a pris sa place, et plusieurs dispositifs plus anciens continuent, eux, de faire leurs preuves. Voici un tour d’horizon actualisé des options disponibles cette année.
Dispositif Jeanbrun 2026 : le nouveau remplaçant de la loi Pinel
Le Pinel s’est définitivement éteint le 31 décembre 2024. Depuis, le dispositif Jeanbrun, instauré par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et intégré au plan « relance logement » du gouvernement, a pris le relais pour l’investissement locatif dans le neuf.
Son fonctionnement diffère nettement de celui du Pinel. Au lieu d’une réduction d’impôt directe, le Jeanbrun permet une défiscalisation immobilière via un mécanisme d’amortissement qui vient réduire la base imposable des revenus fonciers, plutôt que l’impôt lui-même.
Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être réunies :
-
- le bien doit être situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien (à condition d’investir au moins 30 % du prix en travaux d’amélioration énergétique) ;
- le logement doit être loué nu, comme résidence principale, pendant 9 ans minimum ;
- le dispositif est réservé aux résidents fiscaux français. Si votre situation est particulière (non-résident, expatrié…), il est recommandé de vérifier votre éligibilité auprès d’un professionnel ;
- le plafond de déduction annuelle varie selon le niveau de loyer pratiqué : 8 000 € en intermédiaire, 10 000 € en social, 12 000 € en très social.
Le dispositif s’applique sans condition de ressources pour l’investisseur, aux biens acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Défiscalisation en LMNP et LMP : les avantages fiscaux de la location meublée
Pour ceux qui préfèrent la location meublée, les statuts LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (loueur en meublé professionnel) restent des options solides.
Le statut LMNP s’applique tant que les recettes locatives restent inférieures à 23 000 € par an et inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA).
Au-delà, l’administration bascule automatiquement le bailleur vers le statut LMP, avec des obligations sociales et déclaratives plus lourdes.
Les revenus issus de la location meublée relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), un régime plus favorable que celui des revenus fonciers de la location nue, notamment parce qu’il autorise la pratique d’amortissements.
Depuis 2026, le taux des prélèvements sociaux appliqué aux revenus du patrimoine, dont les loyers, est passé de 17,2 % à 18,6 %. Ce point est à intégrer dans tout calcul de rentabilité, sachant que les plus-values immobilières restent taxées, elles, à 17,2 %.
Le régime réel simplifié permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion) ainsi que les amortissements du bien, du mobilier et des travaux.
Cela peut aboutir à des revenus locatifs quasiment nets d’impôt pendant plusieurs années.
Lorsque les charges et amortissements dépassent les recettes, le déficit BIC ainsi créé se reporte sur la même catégorie de revenus pendant 10 ans, contrairement au déficit foncier classique, imputable en partie sur le revenu global.
Le régime micro-BIC, plus simple mais moins avantageux, applique un abattement forfaitaire différent selon le type de location :
- 50 % d’abattement pour les locations meublées classiques, dans la limite de 83 600 € de recettes annuelles ;
- 30 % d’abattement pour les meublés de tourisme non classés, plafonnés à 15 000 € de recettes annuelles.
Le statut LMP est accessible dès lors que les recettes dépassent 23 000 € et représentent plus de la moitié des revenus du foyer, ouvre en plus droit à une exonération de plus-value après cinq ans d’activité et à une sortie du champ de l’IFI.
À la revente, le régime de plus-value diffère selon le statut :
- un LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention menant à une exonération totale d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans),
- un LMP relève du régime, plus complexe, des plus-values professionnelles.
Défiscaliser dans l’ancien : Denormandie, Malraux et Monuments Historiques
Dans l’ancien, plusieurs dispositifs coexistent, chacun avec ses propres conditions.
La loi Denormandie, prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, cible les logements à rénover dans certaines communes éligibles, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
Ce dispositif n’est pas cumulable avec le Pinel/Jeanbrun ni avec Loc’Avantages sur un même bien.
La loi Malraux s’adresse quant à elle aux biens situés en secteur patrimonial protégé nécessitant une restauration complète, avec un taux de réduction qui dépend de la zone :
- 30 % des travaux en secteur PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ;
- 22 % des travaux en secteur PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ;
- dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre ans.
Depuis le 1er janvier 2025, les quartiers anciens dégradés (QAD) et les zones NPNRU ne sont plus éligibles au Malraux.
Le dispositif Monuments Historiques, plus ancien encore, permet une déduction intégrale et sans plafond des charges de restauration sur le revenu global, moyennant un engagement de conservation du bien de 15 ans.
Enfin, le déficit foncier reste accessible à tout propriétaire louant nu au régime réel. Lorsque les charges dépassent les loyers perçus, le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Loc’Avantages, Girardin et nue-propriété : les autres dispositifs de défiscalisation immobilière
Le dispositif Loc’Avantages, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, récompense les propriétaires acceptant de louer en dessous des prix du marché via une convention avec l’Anah.
La réduction d’impôt varie selon le niveau de décote et le recours à l’intermédiation locative. Les logements classés F ou G au DPE en sont exclus.
D’autres mécanismes, plus confidentiels, complètent le tableau :
- la loi Girardin, pour l’investissement locatif en outre-mer, avec un engagement minimal de 5 ans ;
- le démembrement en nue-propriété, qui permet d’acheter à prix décoté en différant la jouissance du bien ;
- le Censi-Bouvard, fermé aux nouveaux investissements depuis 2018 mais toujours actif pour ceux qui en bénéficiaient déjà.
Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir en 2026 ?
Le choix dépend avant tout de votre situation fiscale, de votre horizon de placement et du type de bien envisagé.
Un contribuable fortement imposé tirera davantage profit d’un mécanisme d’amortissement comme le Jeanbrun ou le LMNP au réel, tandis qu’un investisseur cherchant à valoriser un bien patrimonial se tournera plutôt vers Malraux ou les Monuments Historiques.
Dans tous les cas, mieux vaut se faire accompagner par un conseiller fiscal avant de s’engager, chaque dispositif imposant des conditions et des durées d’engagement strictes.
Je suis également à la recherche de nouveaux sujets captivants sur lesquels je peux écrire et partager avec les lecteurs de Nextnews.fr
- Que se passe-t-il si j’ai un prêt et que je perds mon emploi ? - 23 juillet 2026
- Défiscalisation immobilière : quelles options en 2026 ? - 20 juillet 2026
- Vendre un bien immobilier : les étapes clés pour réussir sa transaction - 10 juillet 2026
