Louer une maison est une forme d’investissement assez courante et populaire parmi de nombreux particuliers. Cependant, tout le monde n’est pas expert en la matière et des erreurs importantes peuvent être commises, provoquant des problèmes futurs à divers niveaux. Un bon exemple est d’acheter une maison qui n’est pas la plus appropriée et qui nécessite des dépenses élevées pour la préparer au marché. Voici quelques clés et conseils pour ceux qui envisagent d’acquérir un bien immobilier pour investir.
Sommaire
Les premières étapes
Lorsqu’on décide d’acheter un bien immobilier pour le louer, il faut tenir compte d’une série de dépenses qui seront probablement applicables. Parmi celles-ci, les impôts, le coût de l’agence immobilière, la possibilité de souscrire une assurance, comme celles qui apparaissent dans cette assurance loyer impayé comparatif, et bien sûr, quelques rénovations pour le bien acheté. Ces rénovations peuvent représenter une dépense très importante si le bien n’est pas en bon état. Une telle dépense peut rendre l’investissement peu rentable ou même entraîner des pertes.
C’est pourquoi, en plus de bien choisir la zone où l’on va acheter, les caractéristiques du bien et les prix de location du marché, il est conseillé de vérifier correctement son état de conservation. Pour cela, plusieurs visites seront nécessaires et peut-être la collaboration d’un professionnel, comme un architecte, qui pourra nous conseiller sur certains aspects techniques. Ainsi, nous pouvons créer une brève « Check-list » avec quelques points à vérifier et la compléter au fur et à mesure des différentes visites aux biens immobiliers.
À quoi faut-il faire attention ?
Bien sûr, tout est, jusqu’à un certain point, important. Mais il faut réussir à prioriser les aspects les plus pertinents, car ils peuvent impliquer des réparations plus coûteuses. Peut-être que le premier point est aussi le plus complexe : les problèmes structurels. Il n’est pas rare qu’une maison ait des fissures.
Beaucoup d’entre elles sont normales et ne doivent pas nous inquiéter, car elles font partie des mouvements normaux d’un bâtiment. Mais, si elles sont liées à d’autres types de problèmes, le coût des réparations peut être très élevé. Il est préférable de prendre des notes et des photos et, lors de futures visites, d’être accompagné d’un architecte.
Les problèmes d’humidité peuvent être plus importants qu’on ne le pense. Lorsqu’elles sont sèches, elles ne sont pas très préoccupantes. Mais si elles sont humides, cela peut indiquer que le problème est toujours actif.
Parfois, leur origine est externe, due à une mauvaise imperméabilisation, des fermetures inadéquates des fenêtres ou des problèmes des autres voisins du bâtiment. Mais elles peuvent aussi être internes, liées à des fuites dans les installations de plomberie ou d’évacuation. Dans les deux cas, une réparation est nécessaire, bien que le coût puisse varier.
Il est donc recommandé d’observer où elles se trouvent ; si elles sont au plafond ou au sol, ou sur les murs proches de la cuisine ou des salles de bains. Cela peut nous donner un indice.
Les installations sont un point à observer attentivement. Par exemple, les installations électriques. Si elles ne sont pas adéquates ou ne sont pas conformes aux normes, la réparation est coûteuse et nécessite du temps, car il faudra intervenir sur les murs pour passer de nouveaux câbles.
Pour vérifier leur état, le mieux est d’examiner le tableau électrique et de vérifier s’il a les protections nécessaires ; aussi, s’il y a suffisamment de prises et d’interrupteurs dans la maison. En ce qui concerne la plomberie, en plus des problèmes d’humidité, il est important de voir s’il y a des flaques dans les salles de bains et s’il y a de mauvaises odeurs. Il est recommandé d’ouvrir certains robinets pour voir comment se fait l’évacuation et s’il y a du bruit.
Le logement est-il confortable ?
Le niveau de confort ne peut pas être mesuré correctement tant que l’on n’a pas vécu dans le logement. Mais cela ne signifie pas que certaines vérifications ne peuvent pas être effectuées.
Une bonne isolation est très importante, tant pour la température que pour le bruit. Il est recommandé de bien connaître la zone du logement : comment sont les hivers et les étés, les heures d’ensoleillement, s’il existe des activités bruyantes (écoles, bars, etc.) et, lors de la visite, d’observer les éléments isolants, comme les fenêtres ou les murs. Il est également recommandé de faire des visites à différentes heures ; par exemple, le matin et en fin de journée.
Un autre point à prendre en compte est la distribution des espaces. Cela est très significatif pour les futurs habitants. Combien de chambres y a-t-il ? Et combien de salles de bain ? Où se trouve la cuisine ? Est-elle ouverte ou fermée ? Ce type de questions est nécessaire pour s’assurer que le logement soit attractif pour le marché et s’adapte aux potentiels locataires.
Dans certains cas, une rénovation pourra être effectuée pour rendre cette distribution plus adéquate ; mais il ne faut pas oublier que cela représentera une dépense et qu’il faudra en tenir compte pour gérer nos ressources financières, en plus d’influencer la rentabilité de l’investissement.
Autres aspects à évaluer
Il ne faut pas oublier d’autres points qui peuvent être précieux pour les futurs locataires. Parmi eux, la ventilation ou l’éclairage naturel. Et, également, d’autres aspects qui sont très importants pour nous, comme par exemple, s’il y a des travaux prévus dans le bâtiment et d’autres dépenses de la copropriété.
Ces dépenses devront être ajoutées aux autres concepts pour pouvoir réaliser une étude adéquate de l’investissement. Il faut tenir compte du fait qu’il existe certains travaux de rénovation qui seront sûrement indispensables, comme remplacer les sanitaires des salles de bain, peindre, réparer certaines portes ou fenêtres, etc.
Si à ces petits travaux nous ajoutons d’autres types de travaux plus coûteux et d’autres dépenses, il faudra peut-être envisager un autre type de logement à acheter. Cela dépendra des circonstances de chacun ; mais une analyse rationnelle de l’achat est essentielle pour que le projet soit satisfaisant et puisse devenir l’investissement que nous avions prévu, sans mauvaises surprises ni coûts imprévus.
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