Investir en SCPI sans frais de souscription : Est-ce vraiment une bonne idée ou un piège caché ?

Khaled D

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investir en SCPI sans frais de souscription

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L’investissement en SCPI sans frais de souscription suscite un intérêt croissant chez les épargnants. Cette nouvelle approche bouscule les codes traditionnels du marché immobilier collectif. Mais est-ce vraiment une option avantageuse ? Examinons de plus près les tenants et aboutissants de cette stratégie d’investissement.

Comprendre les frais des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) comportent généralement plusieurs types de frais. Les frais de souscription, prélevés à l’entrée, représentent habituellement entre 8% et 12% du capital investi.

Ces frais servent à couvrir les coûts de commercialisation et d’acquisition des biens immobiliers.

Les frais de gestion constituent une autre composante significative. Pour les SCPI classiques, ils s’élèvent en moyenne à 10-12% des loyers perçus. Ces frais rémunèrent la société de gestion pour l’administration du patrimoine immobilier et la distribution des revenus aux associés.

D’autres frais, moins visibles mais tout aussi importants, peuvent s’ajouter :

  • Frais d’arbitrage
  • Frais liés aux travaux
  • Commissions sur les plus-values

Il est crucial de bien comprendre l’ensemble de ces frais avant de se lancer dans un investissement SCPI. Le Document d’Information Clé (DIC) détaille l’intégralité des coûts pour chaque SCPI.

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Les SCPI sans frais de souscription : une nouvelle approche

Actuellement, cinq SCPI proposent un modèle sans frais de souscription : Novaxia Neo, Remake Live, Iroko Zen, Upeka et Mistral Sélection. Ces sociétés, créées entre 2019 et 2024, bouleversent le marché avec leur approche novatrice.

L’avantage principal de ces SCPI réside dans la possibilité d’investir la totalité du capital dès le départ. Contrairement aux SCPI classiques où une partie de l’investissement est immédiatement prélevée, ici, chaque euro investi travaille pour l’épargnant.

Par contre, ce modèle présente aussi des particularités à considérer :

  • Des frais de gestion plus élevés (14% à 18% des loyers)
  • Des frais de retrait appliqués en cas de cession anticipée (avant 3 à 6 ans)
  • Un modèle économique récent dont la pérennité reste à prouver

Ces SCPI affichent des rendements attractifs, entre 6,51% et 7,79% pour l’année 2023. Néanmoins, il convient de rester prudent face à ces performances, compte tenu de la jeunesse de ces produits.

Évaluer les risques et opportunités

L’investissement en SCPI sans frais de souscription présente des avantages indéniables, notamment pour certains profils d’investisseurs. Par exemple, dans le cadre d’un démembrement de propriété, cette option peut s’avérer particulièrement intéressante.

Néanmoins, il est essentiel de ne pas négliger les risques potentiels :

  1. Un risque de liquidité accru en cas de sortie massive des investisseurs
  2. Une stratégie d’investissement souvent opportuniste et géographiquement diversifiée
  3. Un équilibre économique à long terme encore incertain
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Il est recommandé de conserver un investissement en SCPI sur une durée d’au moins 8 à 10 ans, même pour les SCPI sans frais. Cette période permet de lisser les fluctuations du marché immobilier et d’optimiser le rendement.

Critère SCPI classiques SCPI sans frais
Frais de souscription 8-12% 0%
Frais de gestion 10-12% 14-18%
Ancienneté du modèle Éprouvé Récent

Faut-il opter pour une SCPI sans frais ?

La décision d’investir dans une SCPI sans frais de souscription dépend de nombreux facteurs. Il est primordial de comparer l’ensemble des frais et pas uniquement l’absence de frais d’entrée.

La stratégie d’investissement, la qualité de la gestion et la diversification du patrimoine sont autant d’éléments à prendre en compte.

Pour certains investisseurs, notamment ceux qui envisagent un horizon d’investissement à long terme, les SCPI sans frais peuvent représenter une opportunité intéressante. Mais, il est toujours recommandé de diversifier ses placements pour répartir les risques.

En définitive, qu’il s’agisse de SCPI classiques ou sans frais, l’investissement immobilier indirect comporte toujours un risque de perte en capital et d’illiquidité. Une analyse approfondie et, si possible, le recours aux conseils d’un professionnel, restent les meilleures garanties pour faire un choix éclairé.

Khaled D
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