Investir en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une solution plébiscitée par plusieurs investisseurs pour diversifier leur patrimoine et bénéficier d’un rendement attrayant. Vous vous demandez combien peuvent rapporter 15 000€ placés dans ce type de placement immobilier ? Dans cet article, nous allons aborder les principales caractéristiques des SCPI ainsi que leurs modes de fonctionnement pour permettre de répondre en partie à cette question.
Sommaire
Les avantages d’investir en SCPI
En premier lieu, il convient de souligner les principaux atouts des SCPI afin de comprendre pourquoi elles sont tant prisées :
- Diversification : grâce aux SCPI, l’investisseur peut se constituer un portefeuille immobilier plus étendu et varié sans avoir la gestion courante ni les contraintes liées à la location.
- Rendement : générant des revenus locatifs réguliers, les SCPI offrent souvent un rendement supérieur à celui des placements financiers traditionnels.
- Fiscalité : en fonction du choix de la SCPI (fiscale ou à capitalisation), l’investisseur peut profiter de différents avantages fiscaux.
- Liquide : contrairement à l’immobilier en direct, les parts de SCPI sont plus facilement négociables et revendables ce qui facilite la sortie de l’investissement si besoin.
Rendement des SCPI : comprendre les taux de distribution et de capitalisation
Pour mieux évaluer le potentiel de rendement d’un investissement en SCPI, il est essentiel de se familiariser avec deux indicateurs clés :
Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
Le TDVM représente le ratio entre les dividendes versés aux associés pour une année et la valeur de marché (prix moyen pondéré) des parts. Ce taux permet donc de mesurer le rendement annuel du placement par rapport à la somme investie. En général, les SCPI présentent un TDVM compris entre 4% et 6%, voire plus selon les cas.
Taux de capitalisation
Ce taux correspond à la croissance annuelle moyenne de la valeur d’une part depuis sa date de création. Ainsi, il traduit la progression du capital investi dans le temps. Par exemple, si une SCPI a été lancée il y a 10 ans avec un prix de souscription initial de 200€ et qu’elle présente aujourd’hui une valeur liquidative de 300€, alors son taux de capitalisation sera de +50%. Néanmoins, ce chiffre ne garantit pas une hausse future automatique des valeurs de parts.
Les différents types de SCPI et leur performance
Maintenant que vous comprenez les principaux critères de rentabilité des SCPI, il importe également de distinguer leurs différentes catégories car chacune présente une performance qui lui est propre :
SCPI de rendement
Cette catégorie de SCPI se concentre sur l’investissement dans des immeubles locatifs, principalement des bureaux, commerces et entrepôts. L’objectif est de générer des revenus réguliers issus des loyers perçus auprès des locataires professionnels. Avec un TDVM moyen situé généralement autour de 4,5%, les SCPI de rendement présentent un rendement attractif comparé aux placements financiers traditionnels.
SCPI fiscales
Les SCPI fiscales ont pour particularité d’investir dans des biens éligibles à certains dispositifs de défiscalisation immobilière (tels que la loi Pinel) ou encore dans des logements sociaux. Leur intérêt principal réside ainsi dans leur potentiel de réduction d’impôts pour les investisseurs. Cette caractéristique a toutefois une conséquence directe sur le rendement : en effet, ces SCPI présentent souvent un TDVM inférieur à celui des SCPI de rendement et davantage orienté vers la maximisation des avantages fiscaux.
SCPI à capital variable et à capital fixe
Les SCPI peuvent également être différenciées selon leur mode de fonctionnement financier :
- Capital variable : l’émission et le rachat des parts sont réalisés à tout moment par la société de gestion, ce qui permet une plus grande fluidité du marché et facilite l’entrée et la sortie de l’investisseur.
- Capital fixe : le nombre de parts est défini à l’avance et ne peut être modifié, ce qui implique des souscriptions limitées dans le temps et un marché secondaire moins liquide. Cette catégorie de SCPI est cependant moins courante.
Pour les deux types de capital, il n’existe pas de règle absolue quant au rendement. Chaque SCPI doit être étudiée individuellement pour déterminer quelle est la plus performante en fonction des objectifs visés.
Estimation d’un investissement de 15 000€ en SCPI
Dans ce paragraphe, afin d’estimer combien rapportent 15 000€ placés en SCPI, nous prendrons comme exemple un TDVM moyen de 4,5%, communément constaté sur les SCPI de rendement. Ce choix s’explique par le fait qu’il s’agit généralement de la catégorie offrant les meilleurs retours sur investissement en termes de revenus réguliers.
Exemple :
Investissement : 15 000 €
Taux de distribution : 4,5%
Rendement annuel = 15 000€ x 4,5% = 675 €
Ainsi, avec un investissement de base de 15 000€, un taux de distribution sur valeur de marché de 4,5% permettrait de générer des revenus annuels de 675€ (15 000 x 4,5%). Toutefois, il ne faut pas négliger les éventuels frais d’achat et impôts lors du calcul de votre rendement net.
Variabilités à prendre en compte
Cependant, plusieurs facteurs peuvent influencer le rendement réel de l’investissement :
- Les frais de gestion et autres charges prélevés par la société de gestion : ceux-ci viennent en effet impacter le montant des dividendes versés aux associés (en moyenne, ces frais se situent autour de 10% – 12% des loyers encaissés).
- La qualité du patrimoine immobilier de la SCPI et son évolution : une mauvaise gestion, un taux d’occupation faible ou encore une stagnation voire une baisse des valeurs locatives peuvent affecter le rendement.
- Les variations du TDVM : celui-ci n’est pas fixe et peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon les années et les performances de la SCPI.
Pour résumer, bien qu’il soit difficile d’évaluer précisément combien rapportent 15 000€ placés en SCPI, cet exemple nous permet au moins de nous donner une idée des gains potentiels procurés par ce type de placement immobilier. Il convient néanmoins de mener une analyse approfondie pour choisir la SCPI correspondant le mieux à vos objectifs financiers et votre profil d’investisseur.
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