Vous voulez investir dans l’immobilier sans alourdir votre fiscalité ? L’apport-cession peut être une solution intéressante. Cette stratégie permet de vendre vos titres en reportant l’impôt sur la plus-value, à condition de réinvestir dans de nouveaux projets. Elle offre plus de flexibilité et d’opportunités pour développer votre patrimoine immobilier. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’apport cession.
Qu’est-ce que l’apport cession ?
L’apport cession est un dispositif encadré par l’article 150-0 B ter du Code général des impôts (CGI). Il permet de différer l’imposition de la plus-value lors de la cession du titre.
Pour ce faire, vous devez transférer vos titres à une holding, qui les revend ensuite. L’impôt sur la plus-value réalisée n’est pas à payer directement. Vous bénéficiez du report d’imposition tant que les fonds restent investis dans des actifs éligibles.
Quels investissements immobiliers sont éligibles ?
Pour bénéficier des avantages de l’apport cession, il ne suffit pas d’acheter un bien immobilier. Seuls certains investissements sont acceptés, notamment :
- L’immobilier professionnel : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts.
- Les résidences de services : EHPAD, résidences étudiantes ou seniors.
- Les programmes neufs (VEFA) à vocation économique.
Attention, l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location, meublée ou non, n’est pas éligible au dispositif. Cette opération est souvent considérée comme une activité de gestion patrimoniale plutôt qu’une activité entrepreneuriale.
L’apport cession pour un réinvestissement immobilier : quel intérêt ?
Si vous souhaitez réallouer les fonds issus d’une cession d’entreprise, l’investissement immobilier est un excellent choix. Il permet de sécuriser votre capital, de constituer des revenus complémentaires et de profiter d’une valorisation à long terme.
Grâce à l’apport cession pour réinvestissement immobilier, vous pourrez mobiliser davantage de capitaux pour vos projets immobiliers. En différant l’imposition, vous maximisez votre potentiel d’investissement et pourrez ainsi accéder à des biens plus rentables.
Vous pouvez commencer à investir dans des biens locatifs pour générer des revenus tout en bénéficiant d’une structure juridique adaptée. L’immobilier professionnel, comme les bureaux ou les commerces, représente aussi une alternative rentable. Ce type de placement offre généralement des rendements attractifs et une stabilité locative intéressante. Et pour des marges plus significatives, pourquoi ne pas développer des projets dans le neuf ?
Quels sont les risques et contraintes à anticiper ?
Bien que l’apport cession soit avantageux, il comporte des obligations strictes :
- Création d’une holding : l’apport des titres à une société holding doit être réalisé avant leur vente.
- Réinvestissement rapide : au moins 60 % du produit de cession doit être réinvesti dans une activité économique dans un délai de deux ans. Le reste peut être utilisé sans conditions.
- Durée de détention : les actifs acquis via la holding doivent être conservés pendant une période minimale (12 mois).
En cas de sortie des fonds avant terme ou de non-respect des conditions de réinvestissement, l’impôt sera immédiatement exigible.
Pour optimiser votre fiscalité, l’apport cession pour un réinvestissement immobilier est un excellent levier. En respectant les conditions du report d’imposition, il est possible de tirer pleinement parti de ce dispositif. Vous pourrez ainsi développer un patrimoine immobilier rentable et pérenne.
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