Quels sont les meilleurs investissements dans l’immobilier ?

Khaled D

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meilleur investissement immobilier

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L’immobilier est un secteur qui attire de nombreux investisseurs, car il offre la possibilité de se constituer un patrimoine, de percevoir des revenus complémentaires, et de bénéficier d’avantages fiscaux. Mais face à la diversité des produits et des stratégies immobilières, comment choisir le meilleur investissement ? Quels sont les critères à prendre en compte pour réussir son projet immobilier ? Quelles sont les opportunités à saisir en 2023 ? Nous allons vous donner quelques pistes dans cet article.

Quel est le meilleur investissement immobilier pour un placement ?

Si vous souhaitez placer votre argent dans l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien, il existe deux solutions qui peuvent vous intéresser : la société civile de placement immobilier (SCPI) et le crowdfunding immobilier. Découvrez sans plus attendre les meilleurs investissements pour un placement qui peut vous permettre de gagner de l’argent sans trop de risque :

1 – La SCPI

La SCPI est un placement collectif qui permet d’investir dans un portefeuille de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.), gérés par une société de gestion. En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé de la société et vous percevez des revenus proportionnels à votre investissement, sous forme de dividendes. Vous bénéficiez ainsi de la performance du marché immobilier, sans avoir à vous occuper de la gestion locative, de l’entretien ou des travaux.

Les avantages de la SCPI sont :

  • La diversification du patrimoine, grâce à l’accès à des biens immobiliers variés et de qualité.
  • La mutualisation des risques, grâce à la répartition du capital entre plusieurs biens et plusieurs locataires.
  • La simplicité de gestion, grâce au rôle de la société de gestion qui s’occupe de tout.
  • La liquidité du placement, grâce à la possibilité de revendre ses parts sur le marché secondaire.

Les inconvénients de la SCPI sont :

  • Le coût du placement, qui comprend les frais d’entrée, les frais de gestion et les frais de sortie.
  • La fiscalité du placement, qui dépend du régime choisi (revenus fonciers ou micro-foncier) et qui peut être assez lourde.
  • Le rendement du placement, qui peut varier selon la conjoncture économique et immobilière.

2 – Le crowdfunding immobilier

crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est un mode de financement participatif qui permet d’investir dans des projets immobiliers (construction, rénovation, promotion, etc.), portés par des professionnels du secteur. En prêtant votre argent à ces porteurs de projet, vous recevez des intérêts en fonction du montant et de la durée du prêt. Vous récupérez également votre capital à l’issue du projet.

Les avantages du crowdfunding immobilier sont :

  • La rentabilité du placement, qui peut atteindre 10 % par an en moyenne.
  • La durée du placement, qui est généralement courte (entre 6 mois et 2 ans).
  • La transparence du placement, qui vous permet de connaître les caractéristiques du projet, le profil du porteur de projet et les garanties offertes.
  • La fiscalité du placement, qui est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
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Les inconvénients du crowdfunding immobilier sont :

  • Le risque du placement, qui dépend de la réussite du projet et qui peut entraîner une perte partielle ou totale du capital.
  • Le plafond du placement, qui est limité à 2 000 € par projet et à 10 000 € par plateforme.
  • La disponibilité du placement, qui n’est pas garantie et qui dépend de l’offre et de la demande.

3 – L’achat pour de la location longue durée

La rentabilité locative est le rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d’achat du bien immobilier. Plus la rentabilité est élevée, plus le placement est intéressant. Pour calculer la rentabilité locative, il faut prendre en compte les charges liées au bien (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, etc.) et les éventuels travaux à réaliser. On distingue la rentabilité brute, qui ne tient pas compte des charges, et la rentabilité nette, qui les déduit.

La rentabilité locative de longue durée est celle que l’on obtient en louant son bien immobilier sur une période de plusieurs années, à un locataire stable. 

Elle présente plusieurs avantages :

  • La sécurité du placement, grâce à la perception de loyers réguliers et à la protection juridique du bail.
  • La valorisation du patrimoine, grâce à l’appréciation du prix du bien immobilier dans le temps.
  • La réduction d’impôt, grâce aux dispositifs fiscaux existants (Pinel, Denormandie, etc.).

Elle présente aussi quelques inconvénients :

  • La faiblesse du rendement, qui peut être inférieur à 5 % net dans certaines zones tendues.
  • La vacance locative, qui peut réduire les revenus en cas d’absence de locataire.
  • La gestion locative, qui peut être chronophage et coûteuse.

4 – La rentabilité locative saisonnière

La rentabilité locative saisonnière est celle que l’on obtient en louant son bien immobilier sur de courtes périodes, à des touristes ou des voyageurs. 

Elle présente plusieurs avantages :

  • La forte rentabilité, qui peut dépasser 10 % net dans certaines zones touristiques.
  • La flexibilité du placement, qui permet de choisir les périodes et les tarifs de location.
  • La diversification du patrimoine, qui permet de profiter de son bien immobilier quand il n’est pas loué.

Elle présente aussi quelques inconvénients :

  • Le risque du placement, qui dépend de la demande et de la concurrence sur le marché de la location saisonnière.
  • La fiscalité du placement, qui est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et qui peut être assez élevée.
  • La réglementation du placement, qui impose des obligations administratives et juridiques aux loueurs (déclaration en mairie, respect des normes de sécurité, etc.).

5 – Investir dans du neuf ou l’ancien

Le choix entre le neuf ou l’ancien dépend de vos objectifs et de votre budget.

Le neuf présente plusieurs avantages :

  • La qualité du bien immobilier, qui répond aux normes environnementales et techniques actuelles.
  • Les frais réduits, qui comprennent les frais de notaire (entre 2 % et 3 %), les frais d’agence (inexistants) et les frais d’entretien (minimes).
  • Les garanties offertes, qui protègent le propriétaire en cas de défauts ou de vices cachés (garantie décennale, garantie biennale, garantie de parfait achèvement).

Le neuf présente aussi quelques inconvénients :

  • Le prix élevé, qui peut être supérieur de 20 % à celui de l’ancien dans certaines zones.
  • Le délai d’attente, qui peut être long entre la signature du contrat de réservation et la livraison du bien immobilier.
  • Le manque de charme, qui peut rendre le bien immobilier moins attractif pour les locataires ou les acquéreurs potentiels.
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L’ancien présente plusieurs avantages :

  • Le prix attractif, qui peut être inférieur à celui du neuf dans certaines zones.
  • Le potentiel de valorisation, qui peut être important si le bien immobilier est situé dans un quartier recherché ou s’il bénéficie d’un cachet particulier.
  • L’effet de levier fiscal, qui permet de déduire les intérêts d’emprunt et les travaux des revenus fonciers.

L’ancien présente aussi quelques inconvénients :

  • Les frais importants, qui comprennent les frais de notaire (entre 7 % et 8 %), les frais d’agence (entre 3 % et 10 %) et les frais de rénovation (entre 10% et 30%)

Le choix entre le neuf ou l’ancien dépend donc de votre profil d’investisseur, de votre capacité financière et de vos objectifs patrimoniaux. Il faut également prendre en compte la localisation du bien immobilier, qui est un critère essentiel pour réussir son investissement locatif.

investir dans le neuf ou l'ancien

6 – investir dans l’immobilier professionnel

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier professionnel, c’est-à-dire acheter un bien immobilier destiné à accueillir une activité commerciale, industrielle ou tertiaire, il faut prendre en compte plusieurs critères pour choisir le meilleur investissement. Parmi ces critères, on peut citer : la rentabilité locative, le type de bail (commercial ou professionnel), la qualité du locataire et la localisation du bien.

La rentabilité locative d’un bien immobilier professionnel est généralement plus élevée que celle d’un bien immobilier résidentiel, car les loyers sont plus importants et les charges sont souvent à la charge du locataire. Toutefois, il faut aussi tenir compte des risques liés à ce type d’investissement, comme la vacance locative, l’obsolescence du bien ou la défaillance du locataire.

Le type de bail est un élément important à considérer, car il détermine les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Le bail commercial est le plus courant pour les biens immobiliers professionnels. Il offre une grande sécurité au locataire, qui bénéficie d’un droit au renouvellement du bail tous les 9 ans et d’une protection contre les hausses de loyer. Le bail professionnel est moins protecteur pour le locataire, mais plus souple pour le propriétaire, qui peut résilier le bail tous les 6 ans et réviser le loyer librement.

La qualité du locataire est un critère essentiel pour réussir son investissement immobilier professionnel. Il faut s’assurer que le locataire dispose d’une situation financière solide, d’une activité pérenne et d’une bonne réputation. Il faut également vérifier que le locataire respecte ses obligations contractuelles, comme le paiement des loyers et des charges, l’entretien du bien et le respect des normes.

La localisation du bien est un critère déterminant pour la rentabilité et la valorisation d’un bien immobilier professionnel. Il faut privilégier les zones dynamiques, attractives et bien desservies par les transports. Il faut aussi tenir compte de la concurrence et de la demande sur le marché local.

Quelles sont les bonnes méthodes pour financer votre investissement immobilier ?

Pour financer votre investissement immobilier, vous pouvez recourir à plusieurs méthodes :

  • L’emprunt bancaire : c’est la méthode la plus classique, qui consiste à demander un crédit immobilier à une banque ou à un courtier. Vous pouvez bénéficier de conditions avantageuses si vous avez un bon dossier (apport personnel, capacité d’emprunt, taux d’endettement) et si vous négociez bien les modalités du prêt (taux d’intérêt, durée, assurance).
  • L’épargne personnelle : c’est la méthode la plus simple, qui consiste à utiliser votre épargne disponible pour financer tout ou partie de votre investissement immobilier. Vous pouvez ainsi réduire le montant de votre emprunt ou éviter d’en contracter un. 
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Vous pouvez également profiter de certains produits d’épargne réglementés, comme le plan épargne logement (PEL) ou le compte épargne logement (CEL), qui permet d’obtenir un prêt à un taux préférentiel.

  • Le démembrement de propriété : c’est la méthode la plus originale, qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier. Vous pouvez ainsi acquérir la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le droit de disposer du bien à terme, à un prix réduit (entre 40 % et 60 % du prix en pleine propriété). L’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, est alors cédé à un tiers, généralement une société spécialisée ou une association. Vous bénéficiez ainsi d’une réduction d’impôt sur le prix d’achat et vous évitez les contraintes de gestion locative.

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Conclusion

L’immobilier est un secteur qui offre de nombreuses opportunités d’investissement, que ce soit pour un placement, pour un investissement locatif ou pour un investissement professionnel. Il faut toutefois être attentif aux critères de choix, comme la rentabilité, le type de location, le neuf ou l’ancien, la localisation et le financement. Il faut également se tenir informé des évolutions du marché immobilier et des dispositifs fiscaux en vigueur. Nous espérons que cet article vous aura aidé à y voir plus clair et à trouver le meilleur investissement immobilier pour vous. N’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires ou de vos questions. Bon investissement

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