Achat immobilier et vices cachés : Peut-on se retourner contre le vendeur ?

Khaled D

Publié le

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L’achat d’un bien immobilier est souvent l’investissement de toute une vie. Malheureusement, il arrive parfois que la transaction dévoile des vices cachés qui n’étaient pas apparents lors de la visite et de la signature du contrat. Face à cette situation, les acquéreurs se demandent souvent s’ils peuvent se retourner contre le vendeur pour obtenir réparation. Cet article vous présente les différentes étapes à suivre dans ce genre de situation.

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Un vice caché est un défaut qui affecte un bien immobilier (maison, appartement), et qui n’a pas été signalé par le vendeur lors de la transaction. Ce défaut doit être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou pour diminuer considérablement son usage. Il doit également être antérieur à la vente et impossible à détecter par un acheteur non professionnel lors des visites.

Exemples de vices cachés

  • Problèmes structurels (fissures, infiltrations, affaissements…)
  • Installations électriques ou plomberie défectueuses
  • Présence d’amiante ou de plomb
  • Infestations de nuisibles (termites, mérule…)

Les obligations du vendeur

Le vendeur d’un bien immobilier est tenu de respecter plusieurs obligations envers l’acheteur. Il doit notamment informer ce dernier de tous les éléments qui pourraient influencer sa décision d’achat, et lui remettre divers diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, termites, etc.). Le vendeur doit également garantir à l’acheteur que le bien qu’il acquiert est exempt de vices cachés.

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Cette garantie des vices cachés est prévue par l’article 1641 du Code civil :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

La procédure à suivre en cas de vice caché

Si un acheteur découvre un vice caché après la transaction, il dispose d’un délai légal de deux ans à compter de la découverte du défaut pour agir en justice contre le vendeur. Voici les différentes étapes à suivre :

Rassembler les preuves

Il est essentiel de constituer un dossier complet avec toutes les preuves concernant le vice caché. Cela peut inclure des photographies, des témoignages, des devis de réparations, ou encore des rapports d’experts. Il est également recommandé de faire constater le vice caché par un professionnel (architecte, expert immobilier) qui pourra établir un rapport détaillé et argumenté.

Tenter une résolution amiable du litige

Avant d’entamer une procédure judiciaire, il est préférable de tenter une négociation à l’amiable avec le vendeur. Dans certains cas, ce dernier ignore peut-être lui-même la présence du vice caché et pourrait accepter de prendre en charge les travaux nécessaires, ou de réaliser un remboursement partiel.

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Il est conseillé de formaliser cette démarche par le biais d’une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle l’acheteur expose les faits, les preuves et les demandes de réparation.

Saisir la justice si nécessaire

Si la tentative de résolution amiable échoue, l’acheteur peut se tourner vers la justice pour faire valoir ses droits. La procédure doit être engagée auprès du tribunal de grande instance dont relève le bien immobilier concerné.

Pour cela, il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier, qui sera en mesure de conseiller au mieux l’acheteur et de l’aider à constituer un dossier solide.

Les différentes issues possibles

En cas d’action en justice pour vice caché, les juges peuvent prononcer plusieurs types de décisions :

Résolution de la vente

Si le vice caché rend le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, la vente peut être purement et simplement annulée. Le vendeur doit alors reprendre son bien et rembourser l’acheteur.

Action en diminution du prix

Si le vice caché ne justifie pas une annulation de la vente, mais diminue considérablement l’usage du bien, le juge peut décider d’une baisse proportionnelle du prix de vente. L’acheteur récupère ainsi une partie de la somme versée.

Indemnisation des préjudices

Outre la résolution de la vente ou la diminution du prix, l’acheteur peut également obtenir réparation pour les préjudices subis (travaux de réparation, frais d’hébergement provisoire, etc.). Chaque situation est évaluée au cas par cas.

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Pour conclure

Dans le domaine de l’immobilier, découvrir un vice caché dans un bien acquis peut s’avérer très complexe et coûteux. Il est crucial de tenter tout d’abord une résolution amiable avec le vendeur, avant d’envisager une action en justice. Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier est essentiel pour conseiller et accompagner l’acheteur lors de ces démarches.

Khaled D