Au sein de votre contrat d’assurance vie, il est possible d’investir dans des supports immobiliers tels que des SCPI (société civile de placement immobilier) et des SCI (société civile immobilière). Bien que de nombreux investisseurs optent pour les SCPI, de plus en plus de personnes s’interrogent sur l’intérêt de détenir des SCI.
Les deux options impliquent un investissement dans l’immobilier et peuvent être gérées par une société de gestion. Toutefois, quelles sont les différences majeures entre ces deux supports ? Peuvent-ils être considérés comme complémentaires ? On vous dit tout !
Sommaire
Quelques définitions pour commencer
Qu’est-ce qu’une assurance vie ?
Une assurance vie est un produit financier d’investissement et d’épargne qui permet à l’assuré de constituer un capital à long terme, en versant des primes régulières ou ponctuelles. L’objectif ? Bénéficier d’un complément de revenu ou transmettre un capital à ses héritiers.
L’assurance vie peut également servir à se constituer une épargne ou à préparer sa retraite (vaste sujet en ce moment !). Les sommes investies peuvent être placées sur différents supports d’investissement (généralement sur des fonds en euros, des unités de compte…). En cas de décès de l’assuré, le capital est versé aux bénéficiaires désignés dans le contrat, sous forme de rente ou de capital, dans le cadre d’une fiscalité avantageuse.
Qu’est-ce qu’une scpi ?
Une SCPI est un placement collectif immobilier qui permet d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à acheter un bien immobilier en direct. Les investisseurs achètent des parts d’une société gérant un parc immobilier locatif diversifié (bureaux, commerces, entrepôts, logements…) et perçoivent des revenus locatifs en proportion de leur investissement.
La gestion locative et la recherche de locataires sont assurées par la société de gestion de la SCPI, qui perçoit une commission sur les loyers en contrepartie. Les investisseurs bénéficient d’une mutualisation des risques locatifs et d’une gestion locative professionnelle, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse sur les revenus perçus. La valeur des parts de la SCPI peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier, mais aussi de la qualité de gestion de la société de gestion.
Qu’est-ce qu’une sci ?
Une SCI est une société civile créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier (un ou plusieurs biens immobiliers) en commun. Elle permet à plusieurs personnes physiques ou morales (famille, amis, partenaires d’affaires…) de détenir ensemble un bien immobilier et de répartir les bénéfices et les charges liées à ce bien en fonction de leurs parts respectives dans la société. La création d’une SCI peut être motivée par différents objectifs :
- faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier,
- optimiser la gestion fiscale du bien immobilier,
- protéger un patrimoine immobilier
- faciliter l’acquisition de plusieurs biens immobiliers en commun.
Les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la société à hauteur de leur participation dans le capital social. La gestion de la SCI est assurée par un gérant, qui peut être l’un des associés ou une personne extérieure à la société.
Quelles sont les différences majeures entre une sci et une scpi ?
Les frais d’entrée constituent la principale distinction entre les SCPI et les SCI immobilières. En effet, les frais sont plus élevés pour les SCPI, ce qui entraîne de les conserver plus longtemps pour les amortir.
Bien que les SCPI soient généralement plus rémunératrices que les SCI, les loyers de la SCPI ne sont pas toujours reversés intégralement, tandis que les revenus de la SCI sont capitalisés en totalité pour augmenter la valeur des parts.
Dans tous les cas, il est nécessaire de considérer ces investissements sur le long terme (8 ans), car le capital n’est pas garanti et peut varier en fonction de l’évolution des marchés financiers et immobiliers.
| SCPI | SCI | |
| Rendement moyen en 2022 | 4,53% | 3,7% |
| Frais d’entrée moyens | de 8 à 12% | 2% |
| Composition | 100% immobilier en direct | Immobilier en direct mais pas seulement : parts de SCPI et d’OPCE, foncières cotées, produits dérivés… |
| Diversification | ★★★ | ★★★★★ |
| Échelle de risque | 3/7 | 2/7 |
| Revenus distribués ou capitalisés | Distribués à 85% minimum | Capitalisés |
| Achat en direct possible | Oui | Non |
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