L’investissement en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constitue une solution flexible et efficace pour préparer sa succession. En effet, les SCPI permettent non seulement de diversifier son patrimoine et d’obtenir des revenus complémentaires, mais aussi d’optimiser la transmission de celui-ci à ses héritiers. Dans cet article, nous aborderons les différentes étapes pour investir dans les SCPI et réussir sa préparation successorale.
Sommaire
Comprendre le fonctionnement des SCPI
Les SCPI sont des sociétés de gestion qui investissent dans l’immobilier locatif. Les épargnants deviennent ainsi détenteurs de parts de ces sociétés et perçoivent des revenus locatifs proportionnels au montant de leur investissement. Ces placements offrent une diversification géographique et sectorielle, avec des biens immobiliers situés dans différents pays et appartenant à divers segments du marché comme les bureaux, commerces, logements ou locaux industriels.
Avantages des SCPI pour la préparation de sa succession
L’un des principaux atouts des SCPI réside dans leur flexibilité en matière de transmission. Contrairement à la détention d’un bien immobilier en direct, transmettre des parts de SCPI est plus simple et rapide :
- Il n’y a pas besoin de réaliser une évaluation précise de la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI.
- Les frais de notaire sont réduits, car ils ne s’appliquent qu’à la valeur des parts transmises et non à l’ensemble du patrimoine immobilier de la société.
- La démarche administrative est simplifiée, avec un simple transfert de propriété des parts auprès de la société de gestion.
Optimisation de la transmission successorale grâce aux SCPI
Le recours aux SCPI permet également d’alléger la fiscalité liée à la succession et d’améliorer ainsi la situation financière des héritiers. Plusieurs dispositifs existent pour optimiser la transmission de son patrimoine :
Donation de parts de SCPI
L’épargnant peut choisir d’effectuer une donation de ses parts de SCPI à ses héritiers de son vivant. Cette option présente plusieurs avantages :
- Il est possible de donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans en franchise de droits de donation pour chaque enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant.
- Les revenus perçus par le donataire sont soumis à sa propre imposition sur le revenu et non à celle du donateur.
- Le donateur peut continuer à percevoir les revenus locatifs de ses parts de SCPI en conservant l’usufruit des biens, tandis que le nu-propriétaire (donataire) pourra les récupérer au décès de l’usufruitier.
Démembrement de propriété des parts de SCPI
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (droit qui permet de disposer d’un bien immobilier sans en percevoir les revenus) de l’usufruit (droit qui permet de percevoir les revenus d’un bien immobilier sans pouvoir en disposer). Cette stratégie est intéressante dans le cadre d’une succession, car :
- Les droits de succession sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui réduit la fiscalité.
- L’épargnant peut continuer à percevoir les revenus locatifs pendant la durée du démembrement (généralement jusqu’à son décès).
- La transmission des parts est facilitée, avec une réunification automatique de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de l’usufruitier donnant lieu à la pleine propriété des parts pour les héritiers.
Conseils pour réussir sa préparation successorale avec les SCPI
Pour optimiser au mieux la gestion de sa succession grâce aux SCPI, il convient de suivre quelques recommandations :
- Anticiper : Investir dans des SCPI dès que possible pour bénéficier d’un effet de levier sur la durée, mais également pour se laisser le temps de réaliser des donations en franchise de droits ou des démembrements de propriété selon la situation familiale et fiscale.
- Choisir les bonnes SCPI : Privilégier des sociétés affichant des performances régulières et pérennes dans le temps, une diversification géographique et sectorielle adaptée à ses objectifs de transmission.
- Suivre l’évolution du marché : S’informer régulièrement sur les tendances et les perspectives du secteur immobilier, pour ajuster son portefeuille de SCPI en fonction des opportunités d’investissement et des nouvelles règles fiscales.
En somme, les SCPI offrent une solution flexible et avantageuse pour préparer efficacement sa succession. Grâce aux différentes stratégies évoquées dans cet article, il est possible d’alléger la fiscalité liée à la transmission, faciliter la démarche administrative et optimiser la situation financière des héritiers tout en conservant des revenus locatifs attractifs durant sa vie.
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